Hoe hardnekkig de opvattingen over hoe de crisis op de Nederlandse woningmarkt moet worden opgelost, blijkt wel uit het scherpe artikel van de hoogleraren Friso de Zeeuw en Boelhouwer in de Volkskrant als reactie op de voorstellen van oud-bankier Peter Blom en Rens van Tilburg (ook in de Volkskrant).
Een ‘waar foutenfestival’ noemen De Zeeuw en Boelhouwer. Ik kijk er een stuk genuanceerder tegenaan. De steen des aanstoots van de hoogleraren is dat Blom en Van Tilburg pleiten voor financiële maatregelen – zoals het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, verscherping leennormen, stimuleren bouwsparen en maximeren huurprijzen – in plaats van het stapelen van nieuwe bakstenen om de woningmarkt weer in het gareel te krijgen. Zowel qua prijs als qua koop- en huuraanbod.
Bouwen, bouwen, bouwen is al decennia het belangrijkste richtsnoer voor de politiek en vastgoedsector. Politici die beloven de meeste woningen te bouwen, winnen de verkiezingen. Bovendien is de (infra- en) bouwsector goed voor maar liefst €70 miljard aan productie (9% van het BBP). Daar kun je de omzet van alle secundaire branches zoals makelaardij, keukenbranche, verhuizers nog bij optellen.
Van groot economisch belang dus. En wie daar tegenin gaat, zoals het duo Blom en Van Tilburg (hierna BvT), kan dus op grote toorn rekenen. Punt voor punt worden de voorstellen van BvT door De Zeeuw en Boelhouwer (hierna DZB) neergesabeld.
Wat me hierbij opvalt dat DZB niet erkennen dat de overvloedige beschikbaarheid van geld als gevolg van de overvloedige geldpers van de ECB en de hieruit voortvloeiende lage rente een – zo niet DE – hoofdoorzaak van de razendsnel stijgende woningprijzen en de aanhoudend grote belangstelling van woningbeleggers (waaronder ikzelf) is.
Het verwijt dat BvT ‘oorzaak en gevolg door elkaar halen’ waarbij het woningtekort geen invloed heeft op de prijzen, is onterecht. Laten we vaststellen dat er in Nederland sinds het einde van WO II continu een kwalitatief en kwantitatief woningtekort heeft gehad. Dat is dus een basisgegeven, het tekort was er altijd. Toch konden Nederlanders decennialang tegen billijke prijzen woningen kopen en huren. De prijshausse deed zich vanaf de jaren negentig voor toen de banken besluiten meer in hypotheken te storten, gecombineerd met de steeds lagere rente daarna. Het woningtekort zal zeker invloed hebben op de prijzen, het omgekeerde hiervan, dat het bouwen van meer woningen de prijzen doet dalen, heb ik nog nergens bewezen gezien.
Om iets aan de hoge prijzen te doen stellen BvT voor om financiële triggers aan te pakken die de bestedingsruimte van kopers verlagen. Zoals het afschaffen van de ‘jubelton’ dat op de goedkeuring van de strenge hoogleraren DZB kan rekenen, maar het verder inperken van de hypotheekrenteaftrek, strengere inkomensnormen en de introductie van bouwsparen weer niet. Die maatregelen benadelen volgens DZB juist de starters terwijl doorstromers er vandoor gaan met de overwaarde.
Die benadeling valt mee. Het fiscale douceurtje van de renteaftrek doet steeds minder terzake en de leennormen zijn al streng. In het effect van bouwsparen van BvT om de eerste €50.000 vrij te stellen van de vermogensrendementsheffing, geloof ik minder. Starters hebben vaker te weinig spaargeld en te veel (studie)schulden. Bovendien is vanaf 2021 de eerste €50.000 al vrijgesteld.
Het voorstel van BvT om een ‘startbedrag’ uit de pensioenpot te halen, vind ik niet zo gek. Dat betekent tevens dat pensioenfondsen indirect hun exposure op Nederlands vastgoed sterk vergroten. Nu wordt door de ABP’s van deze wereld veel over de grens belegd. Alleen hoe hoog moet het startbedrag zijn? Starters hebben al niet zoveel pensioen opgebouwd.
Het was niet handig van BvT om de afgenomen verhouding tussen het aantal huishoudens en het aantal huizen in 25 jaar tijd als ‘bewijs’ te beschouwen dat er geen echt woningtekort bestaat. Die factor schommelt al 25 jaar rond de 1 en het verschil draait slechts om twee nullen achter de komma.
Beter is afgaan op de aanhoudende gezinsverdunning sinds 1995. Toen leefden gemiddeld 2,5 mensen per woning, per 1 juli 2021 bedroeg dit 2,2. In andere cijfers: sinds 1995 nam het aantal inwoners in NL met 13,8% toe, terwijl de woningvoorraad maar liefst 28,0% steeg. Aan bouwproductie dus geen gebrek. Als we het aantal inwoners per woning met slechts 5% laten toenemen, naar 2,3 (niveau 2013) gemiddeld bijvoorbeeld, spelen we hierdoor theoretisch gezien al zo’n ruim 400.000 woningen vrij.
Ik vrees dat de grootste grief van DZB is gelegen in het voorstel om de overheid als marktmeester van de huurwoningmarkt te laten optreden waarbij de huurprijzen van een groot deel van de vrije sector worden gemaximeerd. Dit is een idioot voorstel. Hier ben ik het met DZB eens dat hierdoor de vrije huursector een klap krijgt. En die markt is al zo klein. Bovendien wordt de invloed van (particuliere) beleggers op de prijs- en aanbodvorming overschat.
Liever zou ik zien dat beleggers uitsluitend woningen vanaf 150 m2 mogen aankopen met toestemming voor splitsing in meerdere zelfstandige huurwoningen. Zo blijft het ‘goedkope’ deel van de koopmarkt voor de starters beschikbaar en zorgen beleggers voor uitbreiding van het huurwoningarsenaal.
Laat ik vooropstellen dat ik vind dat er fors doorgebouwd moet worden en waar nodig opgeschaald. Al is het alleen maar om jaarlijks 1% van de woningen – ruim 80.000 woningen – te renoveren of te vervangen. Dat aantal haalt de bouwsector sinds 2009 niet.
Het is een beetje flauw om te zeggen dat BvT hun krediet om mee te mogen denken over hoe het verder moet met de woningmarkt hebben verspeeld door het ‘foutenfestival’. Ondanks de sterk toegenomen vastgoedexpertise in de wetenschappelijke wereld heeft dit tot dusverre ook niet geleid tot een adequate aanpak van de problemen waar we nu mee zitten.
Rogier Hentenaar
Rogier's Analyses 