Alweer wordt een beroep gedaan op het nieuwe kabinet om miljarden beschikbaar te stellen voor het bouwen van de honderdduizenden woningen die nodig zijn om de woningcrisis te smoren. Het gaat om de ‘dringende’ oproep die 16 grotere steden samen met enkele provincies en enkele vervoersbedrijven hebben gedaan aan de vier politieke partijen om hun noodkreet mee te nemen in het regeerakkoord.
Dat de nood hoog is, daarover is iedereen het wel eens. Maar deze oproep geeft een vieze smaak in de mond omdat het de grotere steden ontslaat van hun eigen taken om zelf bij te dragen aan de woningnood binnen de eigen gemeentegrenzen. De steden hebben namelijk zelf een uitgebreid en uitgekiend instrumentarium – waaronder grondprijsbeleid – om de woningbouw aan te jagen. Daar hebben ze het Rijk niet meteen voor nodig.
Toch wordt dit niet goed ingezet en naar mijn mening misbruikt voor politieke doeleinden. Als ik kijk naar mijn eigen stad Amsterdam zien we dat de gemeente inzet op 40% sociale huur, 40% middenhuur en middeldure koopwoningen en 20% de rest. Dat zou niet zo erg zijn, ware het niet dat diezelfde gemeente de grondprijs dermate hoog vaststelt – want marktwaarde – dat ontwikkelaars, bouwers en investeerders het niet rondgerekend krijgen. Met andere woorden: woningbouwprojecten waar marktpartijen op hebben ingetekend, moeten worden teruggegeven.
En dat is eeuwig zonde want uit onderzoek blijkt dat zelfs het realiseren van dure koopwoningen – wat ontwikkelaars graag willen – een golf van verhuizingen in gang zet waarbij aan het eind van de keten de student staat die zijn of haar eerste kamer in een studentenhuis kan betrekken.
Een andere, zeer vertragende factor bij gemeenten is het gebrek aan personeel bij afdelingen Grondzaken en andere afdelingen die zich met de woningbouw bemoeien. Ik weet van (startende) ontwikkelaars die eindeloos moeten wachten op aanvragen voor woningbouw in allerlei vormen op voor te stellen locaties. En dan merken dat ze niet bij de juiste afdeling zijn. Of niet worden teruggebeld. Je zou verwachten dat ontwikkelaars of woningbeleggers met goede ideeën aan het handje worden genomen om hen wegwijs te maken in de bouwregels van de gemeente. Het zou al veel schelen als gemeenten een soort van aanspreekpunt voor ontwikkelaars installeren.
Wat rest is dat woningcorporaties het mogen opknappen want zij krijgen wel een korting op de grondprijs maar zij mogen weer geen duurdere woningen bouwen. Dat corporaties nog maar weinig van de grond krijgen is mede te danken aan de verhuurderheffing. Daar gaat het Rijk gelukkig wel wat aan doen met een vrijstelling van 500 miljoen. Natuurlijk zijn er ook andere particuliere initiatieven zoals wooncoöperaties en Knarrenhofjes. Die zijn ook nodig maar zijn de spreekwoordelijke druppels op de gloeiende plaat.
Natuurlijk, miljarden van het Rijk vragen kan geen kwaad, maar het zou de grote steden sieren als zij collectief een handreiking doen naar de vastgoedsector en hen echt helpen met het snel realiseren van woningen in alle soorten en formaten. En zich niet verschansen achter torenhoge grondprijzen en bureaucratie.
Rogier's Analyses 