In een poging om de compleet oververhitte woningmarkt te blussen legt minister Ollongren geen deksel op de pan, maar gooit er juist extra olie op. De hierdoor opgelaaide vlammen zijn afkomstig van haar voornemen om ook het financieel voorbehoud voor biedende woningkopers te verplichten.
De plannen hiervoor maakte Ollongren deze week bekend. De meeste aandacht ging uit naar het aanleggen van een automatisch meelopend biedlogboek door de makelaars zodat bieders op een te koop staand woonhuis na afloop kunnen zien wat er is geboden. Zo zou handjeklap door de makelaar worden vermeden. Daarnaast wil Ollongren kopers ‘beschermen’ door een financieel voorbehoud en de bouwkundige keuring verplicht te stellen.
Wat betreft het meer inzichtelijk maken van het biedproces. De koopwoningmarkt is langzamerhand een markt van bieden, loven en handjeklap geworden. Nieuwe koopwoningen worden eerst nog een paar dagen buiten Funda gehouden om die ‘exclusief’ aan te kunnen bieden aan klanten van bevriende makelaars. Hierin lijken makelaars meer op de zogenoemde marketmakers op de effectenbeurzen die bied- en laatprijzen vaststellen. Dat is niet de rol die ze moeten hebben. Een biedlogboek met geanonimiseerde gegevens kan potentiële kopers ervan overtuigen dat de biedingen eerlijk zijn verlopen. Een prima idee. Jammer dat alleen nadat de deal is gedaan het biedlogboek getoond wordt aan alle kandidaat-kopers die achter het net gevist hebben.
Dat vind ik rijkelijk laat. Wat is er mis de biedingen real time op Funda te zetten en er een continue landelijke open veiling van te maken? Dat zal de prijsstijgingen waarschijnlijk niet afremmen, maar niemand hoeft zich gefrustreerd te voelen waarom zijn of haar bod het niet gehaald heeft. Wel ervoor zorgen dat de biedingen niet vrijblijvend zijn. Bijvoorbeeld een soort van boete wanneer je als bieder het winnende bod hebt gedaan maar je toch terugtrekt anders dan het financieel voorbehoud en bouwkundige keuring. Ik begrijp dat men in Noorwegen wel een goed werkend biedsysteem heeft, maar heb geen inzage in de details hiervan.
Het punt dat ik hier wil maken is dat de verplichting van een financieel voorbehoud ertoe kan leiden dat kandidaat-kopers juist lukraak gaan bieden. Dit in de eigen wetenschap dat een hypotheeklening voor een onzinnige bieding waarschijnlijk niet mogelijk is, maar dat ze hierdoor wel de prijzen verder opdrijven. Bovendien kost het biedproces meer tijd omdat de zogenaamde winnende koper terugkomt bij de verkoper met de teleurstellende boodschap dat hij of zij de deal niet rond krijgt bij de banken. Ik geef toe, het is hypothetisch. Maar een kandidaat-koper die nu al geen financieel voorbehoud maakt zal naar mijn idee zich wel twee keer bedenken voordat deze een onrealistisch bod plaatst.
Een het voorbehoud van een bouwkundige keuring? Die zou niet op het bordje van de koper moeten liggen maar onafhankelijk laten vaststellen. Eerder dit jaar heb ik in het FD (HIER zonder paywall) gepleit voor een apart taxateurfonds voor echt onafhankelijke taxaties. Dat kan ook met een bouwkundige inspectie. Zodra een huis op Funda komt, spoeden de taxateur en inspecteur naar het betreffende huis toe, doen hun werk en maken daar rapport van dat eerdaags online ter inzage ligt voor alle kandidaat-kopers. Is het bouwkundige rapport nog niet voorhanden wegens gebrek aan beschikbare inspecteurs, dan blijft het risico bij de koper liggen.
Rogier's Analyses 