Ontluisterend is het enorme bedrag dat de Nederlandse woningbeleggers van sociale huurwoningen aan verhuurderheffing inmiddels hebben opgehoest: ruim 12,75 miljard euro. En het loopt met zestig euro per seconde op. Dat lijkt weinig maar dat is toch bijna 1,9 miljard erbij aan belastingheffing voor dit jaar.
Hoe ik dat weet? Het actuele bedrag aan verhuurderheffing is hier te vinden waarbij naar mijn ruwe schatting het miljardenbedrag op deze meter steeds met ongeveer zestig euro per seconde omhoog springt. Daarmee lijkt het op de bekende Amerikaanse staatschuldmeter op Times Square die met 14 posities net toereikend is om de totale Amerikaanse staatschuld weer te geven (nu bijna 29 biljoen dollar).
Effectief minder bouwen
De verhuurderheffing – ook wel vaak te lezen als fout gespelde verhuurdersheffing – is sinds de invoering in 2013 een voorbeeld van een belastingheffing die zeer effectief is gebleken om sociale verhuurders veel minder woningen te laten bouwen. Feitelijk een soort vermogensbelasting die bezitsuitbreiding in de kiem smoort.
Want met die bijna 13 miljard euro aan verhuurderheffing hadden ook zo’n 70.000 nieuwe huizen kunnen worden gebouwd, gebaseerd op een kleine 190.000 euro aan stichtingskosten (inclusief grond en bouwkosten) per woning.
Waarom begin ik hierover?
Vandaag meldde koepel Aedes van woningcorporaties dat hun leden in 2020 ruim 15.000 nieuwe, duurzame huurwoningen (84% zonder gasaansluiting) hebben gebouwd. In 2013, het startjaar van de verhuurderheffing, werd bijna twee keer zoveel woningen gebouwd. De jaren daarna zakte de productie als een baksteen: van 17.184 in 2014 tot 12.743 in 2018 om vervolgens licht te stijgen tot 13.283 in 2019 en 15.199 in 2020.
In concreto slagen de corporaties om jaarlijks een uiterst magere 6 promille van hun huidige woningbezit van 2,3 miljoen woningen nieuw te bouwen. Door de te slopen woningen van af te trekken blijft daar slechts minder dan 2 promille van over.
Zo stimulerend als de hypotheekrenteaftrek is geweest voor het bevorderen van het eigenwoningbezit, zo ‘effectief’ is de verhuurderheffing (oplopend van 0,381% van de belastbare waarde in 2014 tot 0,526% dit jaar, zie hier de berekening) uitgepakt in het terugdringen van de woningproductie.
Afschaffen is een no-brainer
Het lijkt me voor een nieuw kabinet een no-brainer om de verhuurderheffing per direct af te schaffen als zij graag veel meer nieuwe woningen in ons land zien. Dat zit er helaas niet in omdat er geen volledige compensatie in de staatsbegroting is gevonden om het gat te dichten.
Wel kregen de sociale verhuurders op de laatste Prinsjesdag alvast een half miljard korting in het vooruitzicht gesteld, maar die verdampt direct door de snel oplopende WOZ-stijging waarop de heffing is gebaseerd. Per saldo gaan de sociale verhuurders in 2022 juist meer aan verhuurderheffing betalen dan het jaar ervoor. Dat schiet niet op. Temeer daar de bouwkosten per m2 razendsnel zijn opgelopen (18% in 2020).
De verhuurderheffing, inmiddels jaarlijks ruim 700 euro per sociale huurwoning, mag wel worden gezien als een fiscaal monstrum waarmee ons land onnodig circa 70.000 nieuwe huurwoningen door de neus is geboord. Wanneer stopt dit?
Rogier's Analyses 