Stressbestendige vakidioot gevraagd voor ministerspost Wonen

Dat de drie kabinetten Rutte grossieren in beloftes, voornemens en streefdoelen mag geen nieuws meer heten. Het vierde Rutte-kabinet dat in de steigers staat heeft de ambitie om de ‘woningbouw te versnellen tot 100.000 woningen per jaar’. Dat niet alleen. Ten minste twee derde daarvan dient betaalbare huur-of koopwoningen te zijn. Dat gaat niet samen.

Zeker, een heel loffelijk streven, en veel mensen wachten daar met smart op. Toch zullen beide doelstellingen bij lange na niet gehaald worden in de komende kabinetsperiode.

Wie het nieuwe, 47 pagina’s tellende coalitieakkoord 2021 -2025 ‘Omzien naar elkaar’ doorpluist, leest een merkwaardig document waarin Rutte en zijn coalitiegenoten qua beleidsvoornemens van alles en nog wat willen goedmaken wat ze in de voorgaande kabinetten hebben verzuimd. Een soort van mea culpa maar dan vertaald in concrete doelen. Het gevolg van een nieuwe bestuurscultuur waar Rutte begin dit jaar vaak over sprak? Die komt slechts één keer ter sprake in het onderdeel van de ‘versterking van de democratische rechtsorde’. Maar dit terzijde.

Daadkracht
Meer woorden worden gewijd aan het onderdeel Volkshuisvesting en RO (pagina 12-14). In 15 aandachtspunten wil het komende kabinet met daadkracht de wooncrisis aanpakken. Paar ervan zijn al uitgebreid in de openbaarheid besproken zoals de volledige afschaffing van de verhuurderheffing en de ‘jubelton’ bij schenkingen.

Het accent is duidelijk gelegd op het opvoeren van de bouw tot 100.000 nieuwe woningen per jaar waarvan 15.000 tijdelijke woningen en nog eens 15.000 uit kantoortransformaties moeten voortkomen. En van die 100.000 moet minstens twee derde betaalbaar zijn qua koop als huur. Enorm hoge ambities.

Als we kijken naar de afgelopen tien jaar, dan is de nieuwbouwwoningproductie inclusief transformaties nog maar één keer boven de 80.000 getopt (in 2019). De transformatie van overtollige kantoren, winkels en ander vastgoed in nieuwe woningen heeft sinds 2012 nog nooit de 15.000 per jaar gehaald. Welk deel daarvan ‘betaalbaar’ is, nog los van het feit hoe je de betaalbaarheid vaststelt, is onbekend maar ik durf de gok wel te wagen dat dit elk jaar minder dan de helft bedroeg (lees hier zes andere suggesties om de bouw te versnellen).

Tijdelijke bouw
Daarnaast wil het Rijk ook tijdelijke woningbouw stimuleren voor de acute tekorten bij studenten, spoedzoekers, arbeidsmigranten en daklozen. Minstens 15.000 per jaar. Daarvoor worden gemeentelijke procedures voor het plaatsen van tijdelijke woningen zoals prefab vergemakkelijkt, aldus het akkoord. Heb hierin een zeer hard hoofd in of dit gaat lukken. We merken dat onze plannen voor het realiseren van tijdelijke en betaalbare studentenwoningen op maximaal een half uur fietsen van universiteiten in verschillende grote steden stuiten op waslijsten aan gemeentelijke bezwaren. De wens van de nieuwe coalitie om in de hernieuwde Bouwagenda ook de bouw van prefab woningen fors op te schalen heeft geen enkele zin als gemeenten nauwelijks meewerken aan het beschikbaar stellen van tijdelijke locaties. Laat staan als de grondprijzen niet worden verlaagd om de bouw van betaalbare woningen te bespoedigen.

Het is te gek voor woorden dat schatrijke techbedrijven zoals Facebook voor een appel en een ei en in no time energievretende datacenters met nauwelijks voordelen voor de werkgelegenheid mogen bouwen op schaarse grond. Het is een lichtpunt dat het Rijk in de toekomst hieraan een einde wil maken door minder vaak een vergunning te verstrekken voor nieuwe grootschalige datacentra.

Wat de huurprijzen betreft: het kabinet vraagt het onmogelijke door huurprijsbescherming voor middenhuurwoningen voor te stellen. Deze maatregel moet enerzijds de woningen betaalbaar houden en anderzijds moeten institutionele beleggers nog een rendabele boterham aan kunnen verdienen. Dat lijkt mij eveneens – net als het bouwen van jaarlijks 100.000 woningen waarvan twee derde betaalbaar – een onhaalbare kaart.

Stigma
Het is opvallend dat ‘grote verhuurders’ in het akkoord al snel het stigma van malafide opgeplakt krijgen die kennelijk alleen met een verhuurvergunning, meld- en registratieplicht in toom gehouden moeten worden. En dat terwijl woningcorporaties – eveneens grote verhuurders – in hetzelfde akkoord diverse positieve faciliteiten aangereikt krijgen. Zoals de afschaffing van de verhuurderheffing en het opschorten van de markttoets (om ook middeldure huurwoningen te ontwikkelen). Corporaties zijn dus oké en verhuurders zijn cowboys die aan banden moeten worden gelegd. Jammer.

Samenvattend: het kabinetsakkoord om de wooncrisis op te lossen, maakt een prima aanzet door de meest verstorende maatregelen (verhuurderheffing en jubelton) per direct op te heffen. Daarnaast is het positief dat eigen grondposities van het Rijksvastgoedbedrijf gebruikt worden voor het bouwen van goedkopere woningen en het stimuleren van tijdelijke huisvesting. Al hangt dat laatste sterk af van de medewerking van gemeenten die op dit vlak nog weinig hebben laten zien. Maar er is meer nodig zoals ik hiervoor al heb betoogd.

Het nieuwe coalitieakkoord is vierjarig maar daarvan kan 2021 al worden afgeschreven. De resterende drie jaar is te kort om de effecten van de plannen te meten, bovendien zal de oppositie ook wat wijzigingen eisen. Dan blijft het afwachten of de pandemie niet opnieuw de volle aandacht van het nieuwe kabinet vraagt en alles weer ‘on hold’ wordt gezet.

Suggesties
Het is heel goed dat er nu weer eens een aparte woningminister komt en hoop van harte dat deze een oprechte vakidioot is en niet iemand die uit politieke loyaliteit tot het ambt wordt geroepen. Suggesties wie het moet worden zijn welkom. Voor nu wens ik u alvast een fijn en inspiratievol jaaruiteinde!