Grote vastgoedportefeuilles aankopen, zo doe je dat

Beginnende vastgoedbeleggers kennen het gevoel wel. Je koopt je eerste pandje, nog heel spannend, veel overleg met financier en verhuurmakelaar, eindeloos alles controleren, dan naar de notaris. De eerste is binnen. De smaak inmiddels te pakken gekregen, ben je op zoek naar het volgende object. De makelaar doet niet alleen de verhuur maar draagt ook interessante proposities aan. De tweede volgt al snel. Dan volgen al gauw een derde en vierde.

Toch blijft het kruimelwerk. Zeker als de ambities op een hoger lat liggen. Wat als we meer snelheid ingooien door portefeuilles aan te kopen? Dan heb je in één keer gelijk veel meer objecten met dito spreiding in huurcontracten. Maar hoe vind je die portefeuilles en tegen welke prijs en, nog belangrijker, hoe ga je die financieren?

Een eerste stap is de oren te luisteren te leggen bij grote vastgoedbeleggers, assetmanagers en internationale beleggingsmakelaars. Bij hen proberen uit te vogelen of ze zicht hebben op portefeuilles die de ‘markt’ opgaan.

Een tweede stap is het eigen netwerk af te gaan op mogelijke mede-investeerders die mee willen doen en het eigen vermogen inbrengen. Twintig procent van elke portefeuille-aankoop moet immers zelf worden opgebracht. Het liefst investeerders die de klappen van de zweep al kennen en bereid zijn minstens €50.000 in te leggen. Dan zit je buiten de strenge en kostbare regelgeving van toezichthouder AFM. Het spreekt vanzelf dat je ook zelf meedoet, je bent immers geen assetmanager en je deelt in de risico’s. Daarna komt pas de financier kijken die bereid is 80% van de aankoopsom aan een vastgoedlening te verstrekken. Welke partij dat wordt is van later zorg. Maar je hebt al een globaal idee wat je maximaal kan bieden.

De derde stap. Je hebt via via te horen gekregen dat een partij van een portefeuille af wil. Dat kan rechtstreeks, via een vastgoedadviseur al dan niet in combinatie met een veiling. Dan is het zaak om alle noodzakelijke ins en outs hiervan te achterhalen. Welke objecten in welke regio’s, huurcontracten, leegstand, huidige taxaties en welke financiering rust erop? Zijn er beslagleggingen?   

De vierde stap. Je bent met je mede-investeerders ervan overtuigd dat het portefeuille XYZ het moet worden. Die portefeuille staat in de etalage en je hebt als toegelaten bieder toegang gekregen tot alle essentiële informatie over de panden. De verkoper onderhoudt via zijn vastgoedadviseur contact met jou en nodigt je uit om mee te doen met het biedingsproces. Je laat je uiteraard bijstaan door deskundige terzake en doet een bod. Drie uitkomsten zijn denkbaar: je wint of verliest. Of je wordt gevraagd het bod nog eens aan te passen.

We gaan uit van een positieve uitkomst: jij en je mede-investeerders winnen de bieding en worden de nieuwe eigenaar. Gefeliciteerd! Dan start het zoeken van een geschikte financier. Hoe je de beste financier selecteert, daarover later meer.

Waarom dit artikel? Een gloednieuw beleggingsplatform staat in de steigers en is voornemens grote vastgoedportefeuilles gezamenlijk aan te kopen. Heeft u vrijblijvende belangstelling om hieraan mee te doen, geef mij dan een seintje.