Wat is er toch met de huurmonitor van huurwoningplatform Pararius aan de hand dat een nieuwe publicatie steeds tot chagrijn bij IVBN en Vastgoed Belang leidt? Zo ook eerder deze maand. Pararius meldt dat de vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen in het laatste kwartaal van vorig jaar weer (fors) is gestegen.
Niets bijzonders zou je zeggen, er is nu eenmaal een groot tekort aan woningen in de vrije sector en nu steeds minder mensen zich een koopwoning kunnen veroorloven raakt duurdere huur meer in trek. Dat vertaalt zich in huurprijsstijgingen waar Pararius elk kwartaal keurig verslag van doet op basis van haar eigen data.
Onthutst?
So far, so good. De private beleggersclub van Vastgoed Belang (VB) – waar ik zelf lid van ben – vond het echter nodig om onder het flauwe kopje ‘Lies, damned lies and statistics’ een persbericht naar buiten te brengen met de boodschap dat men ‘onthutst is over de wijze waarop Pararius de resultaten van haar analyse verklaart’.
Zo geven de cijfers van Pararius volgens VB een vertekend beeld over de huurprijsstijgingen omdat ‘men allereerst uitgaat van prijsvorming bij nieuwe verhuringen in plaats van het prijsniveau van de totale vrije sector.’ U begrijpt het al: de algemene huurprijsstijging van ruim 5% tussen vier kwartalen die Pararius meldt bij nieuwe verhuringen, ligt maatschappelijk gevoelig en onderstreept het hardnekkige huisjesmelkersimago dat aan de leden van VB kleeft.
Prijsvorming
Maar lieve schatten bij VB, even voor de duidelijkheid: de prijsvorming bij nieuwe verhuringen is nu precies het enige waar ik als belegger in geïnteresseerd ben! Niet in de jaarlijkse huurverhoging als de huurder blijft zitten. Die wordt immers wettelijk bepaald als inflatie plus een procentje. Dat cijfer kan ik zelf opzoeken.
De prijsontwikkelingen van nieuwe verhuringen in de vrije huursector geven mij als belegger een houvast wanneer een huurder weggaat en de woning vrijkomt. Ook de keuze om één- of tweejaars huurcontracten aan te bieden hangt hiermee samen. De sinds jaar en dag gebruikte onderverdeling van ‘kaal’, ‘gestoffeerd’ en ‘gemeubileerd’ bij Pararius vind ik heel erg handig en informatief.
Extra gevoelig
Dan de institutionele vastgoedbeleggers, verenigd in IVBN. Die hebben ook moeite met de cijfers van Pararius. Ze vinden die niet representatief voor de eigen verhuringen. IVBN verhuurt vooral kale (vrije sector) huurwoningen en in de metingen van Pararius tellen die maar bijna 11% in het totaal. Het overgrote deel van de nieuwe verhuringen – totaal 13.659 – bij Pararius betreffen gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen (7914 respectievelijk 4266). Dit ligt nu extra gevoelig omdat Pararius heeft berekend dat nieuwe huurders van kale huurwoningen maar liefst 20,9% meer hebben betaald dan een jaar eerder. Veel hoger dan de andere twee opleverniveaus.
Ben dus eigenlijk wel benieuwd hoe hoog de stijging is geweest bij nieuwe verhuringen van de kale huurwoningen bij IVBN. Dat zou interessant vergelijkingsmateriaal geweest zijn. Ik kan het niet vinden op de site van IVBN. Alleen de feitelijke huurstijging voor zittende huurders meldt IVBN, maar die is met een paar procent niet interessant te noemen zoals ik al aan het begin meldde. Het zal me niets verbazen dat nieuwe verhuur van bestaande huurwoningen ook bij de IVBN-beleggers een stuk duurder uitpakt dan de jaar-op-jaar huurverhoging bij zittende huurders. Die cijfers worden nu niet getoond, mogelijk uit vrees voor nieuwe maatschappelijke ophef.
IVBN stelt dat wederverhuur bij hun beleggers meestal nieuwbouw betreft dat de eerste keer wordt verhuurd en dus niet vergelijkbaar is met de metingen van Pararius. Dat zal best zo zijn maar me dunkt dat er jaarlijks genoeg bestaande woningen van huurders wisselen. Die cijfers wil ik ook van IVBN zien.
Onderzoeken combineren
Grosso modo zijn IVBN en Vastgoed Belang te veel bezig met ‘damage control’ en het pushen van hun goede daden voor de woningmarkt. De prijsvorming in de vrijesector huurmarkt zou enorm aan inzicht en transparantie winnen als de onderzoeken van Pararius op de een of andere manier gecombineerd worden met die bij IVBN en Vastgoed Belang. Daar hebben we meer aan dan de terugkerende klaagzang over de Pararius-cijfers.
Rogier's Analyses 