De woningnood in ons land is uitgemond tot een heuse wooncrisis. Elf woonmythen hebben aan deze crisis bijgedragen, schrijft de jonge stadsgeograaf Cody Hochstenbach in zijn net verschenen boek ‘Uitgewoond’. Een fel maar ook leerzaam en inspirerend boek dat ik iedereen kan aanbevelen. Maar zijn oplossingen zijn te kort door de bocht.
Het boek is de weerslag van jaren onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt. Hochstenbach, een rising young star in de wetenschappelijke wereld, laat overtuigend zien dat de woningcrisis niet zomaar uit de lucht is komen te vallen. Het is de cumulatie van een keten van politieke beslissingen in de afgelopen veertig jaar dat de huizen- en huurprijzen door het dak schieten en de kloof tussen woningbezitters en huurders steeds verder is vergroot.
De omgekeerde wereld, vindt Hochstenbach, een huis zou voor iedereen de basis moeten zijn voor een eerlijk en veilig bestaan zonder stress en angst. Dakloosheid zou niet moeten bestaan in een welvarend land als de onze, zo start Hochstenbach zijn boek. Volgens hem zijn er minstens 100.000 dak- en thuislozen in Nederland voor wie het recht van een eigen woonruimte is ontzegd.
Wie het ruim 300 pagina’s tellende boek doorneemt, kan zich niet aan de indruk onttrekken dat Hochstenbach, in 2017 cum laude gepromoveerd op gentrificatie in stadsbuurten, zich behoorlijk afzet tegen de VVD en CDA in het algemeen en vastgoedbeleggers in het bijzonder. Voordat men dit boek als ‘linkse propaganda’ wegzet, loont het zeer de moeite om alle woonmythes door te nemen. Tien tegen één dat men overtuigd raakt van het grote nut om voldoende sociale huurwoningen te hebben, het afschaffen van inkomensgrenzen hiervoor en het schrappen van de talloze voordelen van de koopwoningbezitters.
Zonder dat ik hier uitgebreid het boek ga spoileren, licht ik een paar van de elf door Hochstenbach besproken ‘woonmythes’ uit die de essentie van het hele boek raken. Zoals de mythe dat sociale woningen alleen bedoeld zijn voor arme mensen. Tot aan begin jaren tachtig van de vorige eeuw kon iedereen die het maar wilde een sociale woning huren. Wat het inkomen was, deed er niet toe. Er kon toen tegen acceptabele huren worden gehuurd bij zowel de talloze particuliere beleggers en woningbouwverenigingen. Maar liefst 40% van de Nederlandse bevolking bewoonde een sociale huurwoning, segregatie deed zich nauwelijks voor. Onder het kabinet Van Agt vond men de uitgaven voor sociale huur te hoog en decentraliseerde de volkshuisvestingstaken naar de gemeenten. Dat had grote gevolgen. De opeenvolgende kabinetten gingen bezuinigen op de sociale huur en er moest meer aan de ‘markt’ worden overgelaten. Nederlanders moesten aan de koopwoning en sociale huurwoningen waren alleen nog bedoeld voor het armste bevolkingsdeel.
Hochstenbach schrijft met vaart hoe in een hoog tempo de gewijzigde politieke opinies ervoor gezorgd hebben dat er op een aantal fronten dramatische tweedelingen plaatsvonden: die tussen sociale huren en vrije sector huur en die tussen kopers en huurders. En de tweedelingen leidden in de decennia die erop volgden, tot grotere, welhaast onoverbrugbare kloven. De huidige definitie van de scheefhuurders klopt volgens de auteur niet. We denken dat het om mensen gaat die met te hoge inkomens een sociale huurwoning ‘bezet’ houden terwijl de echte scheefwoners juist veel te duur huren en elke maand zich afvragen of ze de huur kunnen ophoesten. Dat overkomt inmiddels een kwart van alle huurders. Daar moet de politiek zich druk over maken vindt Hochstenbach.
Een drietal mythes reserveert de schrijver voor beleggers zoals de mythe dat het om creatieve ondernemers gaat. Ik waag het zeer te betwijfelen of de meeste woningbeleggers dat werkelijk denken, ik in ieder geval niet. Wat mij betreft staan de schrijver en ik op dezelfde lijn. We beleggen in vastgoed omdat we op het spaargeld op de bank geen rente meer krijgen. Niet omdat we zo creatief zijn. Wellicht kunnen beleggende ontwikkelaars meer creativiteit worden toegedicht omdat zij echt iets aan het woningtekort willen doen.
Dan is er nog de mythe dat middenhuur (vanaf €750 per maand, maar veel vaker boven de €1000) een oplossing is om de kloof tussen sociale en dure vrije sector of koopmarkt te dichten. De middenhuur wordt door politiek en markt als de heilige graal gezien. Daar kan niet genoeg voor gebouwd worden. De praktijk laat echter zien, zo toont Hochstenbach aan, dat het meestal om relatief kleine appartementen gaat van 40-50 m2 voor 900-1000 euro in de maand. Feitelijk ongeschikt om de cliché doelgroepen om gezinnen van verpleegkundigen, agenten en onderwijzers in te huisvesten. Een ‘schijnoplossing’ vindt de schrijver.
De brug tussen sociale huur en dure huur/koop kan zonder middenhuur eenvoudig worden gedicht. ‘Maak de sociale huurwoningen weer breed toegankelijk en stop met het opdrijven van koopwoningprijzen door het afschaffen de hypotheekrenteaftrek en andere voordeeltjes voor de woningbezitters’, zegt Hochstenbach.
Om de woningmarkt weer in het gareel te krijgen moet niet zomaar lukraak woningen uit de grond worden gestampt vindt Hochstenbach. Er moet vooral een visie worden neergelegd waar en welk soort woningen moeten komen. Een taak voor de nieuwe woningminister Hugo de Jonge. De schrijver spreekt van betaalbare woningen – liefst ver onder de huidige gemiddelde prijs van 450.000 voor een nieuwbouwhuis – in prettige wijken die ecologisch duurzaam zijn. Met dit laatste bedoelt hij vooral woningen in de stad en niet in het weiland zoals de ‘bouwlobby’ wil. Het land staat al ‘vol met doorzonwoningen in rustige wijken’, zegt de schrijver. Ook is hij negatief over woonconcepten zoals Friends-wonen en flexwoningen (‘schaamcontainers’).
Me dunkt dat Hochstenbach te veel wensen opstapelt. Grotere gezinswoningen in de stad tegen een lage prijs zijn nu een onhaalbare kaart. Tenzij gemeenten hun grondprijs flink terugschroeven. Hochstenbach verwijst naar Wenen waar wel een zeer grote markt van goedkope huurwoningen bestaat dankzij strenge regulering.
Het ‘recht op een thuis’ is een politieke en sociale plicht voor de samenleving, zo beëindigt de auteur zijn boek Uitgewoond. Daar ben ik het mee eens maar hoe we dit voor elkaar krijgen is bron voor stevige discussie.
Afgelopen maandag 14 februari 2022 was ik als co-host aanwezig met Cody Hochstenbach als gast over zijn boek Uitgewoond in het BNR radioprogramma Vastgoed Gezocht. De uitzending (22 minuten) is hier te beluisteren.
Rogier's Analyses 