Aan superlatieven geen gebrek. De aankoop van het nieuwe hoofdkantoor van Booking.com op het Amsterdamse Oosterdokseiland door de Duitse beheergigant Deka voor ruim €566 miljoen is goed voor smeuïge koppen in de vakpers. Het was de grootste enkelvoudige kantoorbeleggingsdeal van het voorbijgaande jaar.
Het is voor mij tevens een schoolvoorbeeld van de hardleersheid van de vastgoedsector die maar niet in wilt inzien dat de kantorenmarkt op de drempel staat van grote structurele verandering in kantoorgebruik.
De aankoop van het 53.000 m2 grote hoofdkantoor van boekingssite Booking past in eerste instantie goed bij een Duitse partij als Deka. Duitse kantorenbeleggers houden niet van avonturen. Ze willen het liefst één enkele huurder die langjarig in het pand blijft zitten en het liefst dichtbij of in een stad. Zo hebben ze in de jaren negentig en in de eerste decennium van deze eeuw heel wat kantoren in ons land aangekocht.
Wat dat betreft kan Deka rekenen op geruststellende en omvangrijke huurstromen. Booking betaalt in deze sale-and-lease-back deal jaarlijks €22,5 miljoen voor de 53.000 m2 kantoorruimte (overeenkomend met €425 per m2 per jaar) plus nog eens €1,8 miljoen per jaar voor commerciële ruimte, ruim 200 parkeerplaatsen en een fietsenberging. En dat gedurende een eerste looptijd van maar liefst 16,5 jaar waarbij jaarlijks de huurstroom met 5% geïndexeerd wordt. Daarna kan het huurcontract voor 5 keer voor steeds vijf jaar worden verlengd. In het theoretische geval kan Booking tot 2065 blijven plakken.
Booking.com zal het in eerste instantie weinig kunnen schelen dat men langjarig aan Deka is gebonden. Booking behaalde immers een winst van minstens 100% op de jongste verkoop. Eind 2018 kochten ze het voor €270 miljoen van de toenmalige ontwikkelaar ODE Beheer. Booking kan van de winst minstens 12 jaar de huur betalen.
Ik voorspel u dat Booking het einde van de eerste termijn van 16,5 jaar niet gaat halen. Hoewel Booking solide winsten in het verleden heeft geboekt, toonde het bedrijf zich erg kwetsbaar tijdens de laatste pandemie. Daarbij is het niet vanzelfsprekend dat Booking de marktleider zal blijven zoals in de afgelopen 10 jaar. Daarbij speelt ook de opmars van hybride werken dat waarschijnlijk een blijvertje is.
Hoe het ook zij: de kans is levensgroot dat Booking op een gegeven moment met te veel kantoormeters zit en waar het graag vanaf wil. Net zoals nu waar veel grote Nederlandse bedrijven mee te kampen hebben. Booking zal lijken op bijvoorbeeld KPMG die ooit ontwikkelaartje speelde en eveneens haar hoofdkantoor in Amstelveen voor veel geld aan Duitse belegger Oppenheim/IVG verkocht in ruil voor een langdurige en extreem hoge huur. Toen kwam bij KPMG de klad erin en moest het veel meters onderverhuren.
Deka loopt een enorm risico op een toekomstige afwaardering van het Booking-pand. Zeker als we rekening gaan houden met een reëel rampscenario dat de kantorenmarkt hard gaat treffen als gevolg van toenemend thuiswerken. Hierbij wordt verwacht dat kantoren eind 2029 nog maar 40% van de waarde uit 2019 zal hebben. Natuurlijk is het een doemscenario die alleen voor zwartkijkers waarde heeft. Maar ik heb geen enkel onderzoek gezien die een flinke waardesprong verwacht voor de traditionele kantoren de komende zes jaar.
De deal tussen Booking en Deka is een fossiele vastgoeddeal waarbij de waarde van het pand afhankelijk is gemaakt wie de huurder is en hoeveel huur deze betaalt. Van dit waarderingsmodel moeten we echt af. Een pand heeft in mijn ogen alleen waarde door de locatie en de mate waarin het tal van (toekomstbestendige en duurzame) functies kan herbergen in samenhang met flexibele huur-en leasestructuren. Een recordbedrag betalen voor een kantoor met extreme huur past daar niet in en is een idiote deal. De hardleersheid van de oerconservatieve vastgoedsector leert mij dat er nog heel wat waarderingspijn aan staat te komen.
Rogier's Analyses 