Als veel kantoren niet tijdig een andere bestemming krijgen, dan stevent de kantorenmarkt in de Verenigde Staten in een hoog tempo af naar een niet eerder gekend niveau van maar liefst 1,07 miljard vierkante voet aan leegstand. Dat is omgerekend bijna 100 miljoen vierkante meter, oftewel een kwart van het totale kantoorareaal in de VS. En voor wie liggen er grote kansen?
Bijzonder is dat deze sombere voorspelling gedaan wordt door vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W). In ons eigen land voorspelde Jeroen Lokerse, CEO van de Nederlandse tak van C&W, een jaar eerder dat er juist grote krapte dreigt op de Nederlandse kantorenmarkt.
Amerikanen meer somber
De Amerikaanse collega’s van Lokerse hebben voor de Amerikaanse markt kennelijk een heel andere, meer sombere visie. Zo verwacht de Amerikaanse tak van C&W dat hybride werken en ‘remote working’ (deels thuis, deels elders waaronder de eigen werkplek) een blijvertje is. Deze vormen dé voornaamste oorzaken van de snel stijgende overcapaciteit in de Amerikaanse kantorenmarkt. In 2030 zal dit volgens de vastgoedadviseur leiden tot een leegstand die maar liefst 55% hoger is dan in 2019, net voor de pandemie.
In concrete cijfers: de opmars van het hybride werken en ‘remote working’ maken dat maar liefst 330 miljoen vierkante voet (= 30 miljoen m2) kantoorruimte extra overbodig wordt bovenop de 740 miljoen vierkante voet (= 69 miljoen m2) aan ‘natuurlijke’ leegstand. Tezamen dus bijna 1,1 miljard voet (=bijna 100 miljoen m2) aan verouderde kantoorruimte waar in 2030 geen mens meer zit.
Veel huurcontracten lopen af
Bij deze berekening heeft C&W rekening gehouden met het feit dat in dit decennium tweederde van alle bestaande huurcontracten zal aflopen. De leegstandspijn zal overigens niet gelijk verdeeld zijn. Zo classificeert de vastgoedadviseur dat slechts 15% van het totale kantorenaanbod te beschouwen als de top: premium kantoren op de beste locaties waarvoor de hoogste huren worden betaald. Dan volgt een middensegment van circa 60% met kantoren in verschillende gradaties van aantrekkelijkheid die soms een renovatie kunnen gebruiken. De resterende 25% van het totale kantorenaanbod vraagt om een grondige ‘repositioning’ (bijvoorbeeld andere prijsstrategie) of ‘repurposing’ (andere bestemming) zoals C&W het noemt.
En in ons land?
Hoe in de kantorenmarkt (circa 47 miljoen m2) in ons eigen landje aan de Noordzee over zeven jaar bijligt is nog niet te voorspellen. De trend van hybride werken is ook in Nederland onmiskenbaar ondanks de oproepen van veel bedrijven om toch maar naar kantoor te komen. De veroudering van het Nederlandse kantorenareaal is overigens al jaren gaande. Al 11 jaar geleden sprak DTZ Zadelhoff – die later in C&W opging – over een verdeling van kansarme en kansrijke kantoren. Twee miljoen m2 aan kantoren die al drie jaar in ons land leeg stonden waren volgens DTZ kansarm en daarvan moest een kwart worden afgeboekt.
Het ligt voor de hand dat ook in ons land de kantorenmarkt in 2030 qua samenstelling en volume een ander beeld gaat vertonen dan nu. Alleen al door de invoering begin dit jaar van de energielabel C-verplichting voor kantoren vanaf 100 m2 wordt een groot deel vrijwel onbruikbaar. Volgens RVO heeft 55% van alle kantoren inmiddels minstens label C.
Samengeknepen billen
Wat gebeurt er met die andere 45%? Gaan de eigenaren die ook verduurzamen of komt hun kostenplaatje niet uit en krijgen deze kantoren een andere bestemming? En wat te denken aan de enorme stroom huurcontracten die gaan aflopen tussen nu en 2030? Dit gaat ook de duurzame kantoren treffen die al een goed energielabel hebben. Veel bedrijven waar nu hybride wordt gewerkt zitten ruim in hun jasje en wachten tot hun huurcontract afloopt. Tot die tijd zitten alle kantooreigenaren met samengeknepen billen te wachten hoe dit gaat uitpakken.
En laat nu juist dáár grote kansen liggen voor flexoperators die de beste kantoormeters uit de markt weten te vissen tegen de meest gunstige voorwaarden. Om die vervolgens full service offices van te maken voor de almaar uitdijende groep van hybride kenniswerkers en bedrijven die niet plaats- en tijdgebonden willen werken. Die kant gaan we op: zowel in de VS als in Nederland.
Rogier's Analyses 