Het is geen pretje om vandaag de dag een kantorenbelegger te zijn. Toenemende leegstand, mensen die thuis willen blijven werken en als klap op de vuurpijl komt een vloedgolf aan van spiksplinternieuwe kantoren die op nieuwe gebruikers wachten. Vastgoedprofessor Eichholtz voorziet afwaarderingen op kantoorportefeuilles van tientallen procenten. Hoe de trend te keren?
In het eerste kwartaal dit jaar werd volgens NVM ruim een kwart minder kantoormeters verkocht of verhuurd dan een jaar eerder. Er is over de gehele linie sprake van forse vraaguitval, vooral bij de grote metrages werd veel minder opgenomen.
Nog iets: een afname van het aantal nieuw aangehuurde meters leidt namelijk tot een ander, heikel vraagstuk. Wat laten de bedrijven die nieuw hebben aangehuurd elders nu precies achter? Wordt dat weer opgevuld? Of laten ze juist een groter aantal meters achter dan ze nieuw hebben aangehuurd? Dit – hoeveel wordt er achtergelaten – wordt echter nergens bijgehouden. Me dunkt dat de verhouding tussen de achtergelaten meters en de nieuw opgenomen meters een betere indicatie geeft hoe de kantorenmarkt er voor staat dan alleen het aantal opgenomen meters.
De verwachting is dat de vraaguitval dit jaar onverminderd doorgaat. Door corona hebben bedrijven kunnen constateren dat thuiszittende medewerkers veel harder werken dan ze vooraf hadden gedacht. Bij de hoofdkantoren van de banken kun je op de laatste dagen van de week kanonnen afschieten en niemand raken.
Daar komt bij dat huurders steeds meer hechten aan moderne en duurzame kantoren. Oudere kantoren die niet minstens energielabel C hebben, raken compleet uit de gratie. Ze mogen ook niet meer verhuurd worden. Huurders malen er niet om want er valt genoeg te kiezen. Er komt immers een vloedgolf aan nieuwe, fijn zuinige kantoren aan. Volgens vastgoedadviseur Savills komt er dit jaar in Europa 4,6 miljoen m2 aan speculatieve nieuwbouw turnkey op de markt gereed. Voor het jaar erop, in 2024 nog eens 4,4 miljoen m2. In Amsterdam komt dit jaar bijna 230.000 m2 aan nieuwe kantoren gereed waar nog gebruikers voor worden gezocht, zo berekende Savills op plaatsniveau. Dat is 4% van het totale kantorenareaal van Amsterdam (inclusief Weesp).
Klein bier
Klein bier zou je denken. De hoofdstad blijft in trek, ondanks de corona steeg het aantal zoekvragen van buitenlandse bedrijven naar huisvesting in Amsterdam met 25% in 2022 (zie ook Monitor Kantoren Amsterdam, medio 2022). Dat komt dus wel goed met het opvullen van de nieuwe kantoren. Zou het?
Die speculatieve nieuwbouw komt wel vol, zeker door gebruikers/huurders die graag in energiezuinige kantoren willen zitten. Maar de outdated kantoren die ze achterlaten, die worden het grote probleem. Hoe ga je die allemaal vullen?
Volgens Eichholtz bedraagt de kantorenleegstand in Nederland nu 10%. Daar kun je nog de verborgen leegstand bij optellen: bedrijven die mede door thuiswerken veel lege meters huren omdat ze nog aan hun huurcontract vastzitten. Het is zonneklaar dat veel verborgen leegstand na het aflopen van de huurcontracten gaat zorgen voor een sterke stijging van de ‘officiële’ leegstand. Daar komt bij dat nieuwe gebruikers stevig zullen onderhandelen over de huurprijs. Bij de vorige kantorencrisis van rond 2007 zagen we huurvrije periodes langskomen van 1 jaar huurvrij bij een vijfjarig contract.
De varkenscyclus nekt de kantorenmarkt opnieuw. Er zullen minder meters worden aangehuurd tegen lagere huurprijzen. Eichholtz voorziet waardedalingen van tientallen procenten. Begrijpelijk door de toxische combinatie van lagere huren (die het hogere inflatieniveau niet meer volgen), duurdere vastgoedleningen, kortere huurcontracten en hogere kosten om gebruikers te vinden.
Hoe de trend te keren?
Toch hoeft het geen kommer en kwel te zijn. Maar dan moet er wel wat veranderen. Net als de fossiele auto-industrie die moeite heeft met de elektrische transitie, is de kantorenmarkt vergeven van conservatisme. Ontwikkelaars realiseren het liefst voor een enkele gebruiker die een langjarig contract tekent om die te kunnen doorstoten naar een belegger die zich verzekerd weet van jarenlange, inflatievolgende huurstroom. Van hospitality heeft niemand nog gehoord. De belegger komt na het aflopen van het huurcontract wel even kijken wat er nog aan het gebouw moet gebeuren.
Natuurlijk, verduurzaming van het bestaande kantoorareaal staat hoog op de agenda evenals transformatie. Maar het zijn lapmiddelen. Transformaties naar ander gebruik is kostbaar omdat men bij het ontwerp en bouw niet nadenkt over het toekomstbestendig maken. Of het kost te veel en schrikt het de nieuwe gebruiker af.
Wat ik zie is dat kantorenbeleggers, geadviseerd door hun bedrijfsmakelaars, krampachtig vasthouden aan traditioneel langlopende huurcontracten. Waar zijn de varianten erop zoals omzethuur? Natuurlijk experimenteren kantorenbeleggers al dan niet met flexoperators met korter lopende contracten om groeiende bedrijven beter te kunnen accommoderen. Dat is wat anders dan ‘kortlopend’. Een contract van drie maanden is, oei oei, in hun ogen wel heel kort. Het zou nog veel korter moeten kunnen.
Wat dat betreft kan de kantorensector eens een voorbeeld nemen aan de autoverhuur en autodeelsystemen. Daar zijn werkelijk alle denkbare looptijden denkbaar: variërend van leasecontracten van meerdere jaren tot enkele uren waarin je een auto nodig hebt.
Nee, de problemen in de kantorenmarkt zijn niet alleen aan de marktomstandigheden te wijten. Laten ontwikkelaars en beleggers eens goed met elkaar nadenken hoe een slagvaardige kantorenmarkt eruit zou moeten zien.
Gebrek aan ondernemerschap
Ik constateer nog veel te weinig ondernemerszin. Ga eens te rade bij grote flexoperators die veel ervaring hebben met het huisvesten van zzp’ers, kleine en grote bedrijven voor lange en korte perioden. Leer van hotels hoe belangrijk hospitality en flexibiliteit is. Leer van de horeca hoe kantoorgebruikers willen eten en drinken. Probeer nieuwe, kant en klare verblijfsconcepten uit. Maak het verblijf op kantoor tot een langdurig genoegen waar veel mensen willen zijn.
En niet denken: we zitten de huidige crisis wel uit en dan is het weer business as usual. Nee, er komen enorme aantallen lege kantoormeters aan waar we wat mee moeten. Het is geen vijf voor twaalf. Het is allang 10 over twaalf.
Rogier's Analyses 