Dat overheidsorganen met regelmaat miskleunen mag geen nieuws meer zijn. Dat het keer op keer klauwen met belastinggeld kost, blijft moeilijk te verdragen. Afgelopen vrijdag meldt de Duitse belegger Deka Immobilien de verkoop van kantoorgebouw De Resident (ook wel de Haagse Tieten) in Den Haag aan het Rijksvastgoedbedrijf (RvB). Het gaat om 53.000 m2 verhuurbare kantoorruimte en een mengelmoes van winkels en horeca aan de Turfmarkt en een parkeergarage aan de Zwarteweg. Het RvB betaalt hiervoor €217 miljoen.
Deka had het gebouwcomplex maar liefst 27 jaar in bezit maar wilde ervan af omdat het verbouwen naar moderne ESG duurzaamheidstandaarden te kostbaar bleek. Acht jaar eerder werd de laatste verbouwing doorgevoerd. Een tweetal ministeries huurt ruim 90% van het complex met een huurcontract tot 2029. Dat is een korte looptijd.
De RvB koopt dus een gebouw die niet toekomstbestendig is. Niet alleen qua duurzaamheid en ook niet qua toekomstig kantoorgebruik. Wie afgelopen zaterdag het FD opensloeg op pagina 2 heeft het al kunnen lezen: bij grote kantoorgebruikers is de gemiddelde bezetting nog maar 30%. Bij pensioenuitvoerder APG zit men gemiddeld slechts 1,5 dag per week op kantoor. ING sloot sinds begin dit jaar haar Amsterdamse hoofdkantoor op vrijdag omdat de bezetting op de laatste werkdag niet hoger uitkwam dan 10%. En sluiting scheelt stookkosten. Dat veel ING-medewerkers dan thuis in hun meestal aircoloze huizen puffend en zwoegend doorwerken in de zomer wordt dan gemakshalve over het hoofd gezien.
Ook bij de ministeries wordt heel veel thuisgewerkt. Ben benieuwd naar de huidige kantoorbezetting van de Resident. Ik durf te stellen dat het beslist niet hoger is dan 50%. Door de aankoop stelt het RvB zich onnodig bloot aan toekomstige vastgoedrisico’s zoals afnemend kantoorgebruik door de hurende ministeries.
Bovendien was de aankoop niet echt voordelig te noemen. Als ik uitga van een redelijk rendement van 5%, dan kom ik op een gemiddelde huurprijs van ruim €200. Dat ligt hoger dan de huidige vigerende huurprijzen voor kantoren in Den Haag Nieuw Centrum van €170 per m2 en Oud Centrum van €150 per m2. Uiteraard is het niet helemaal vergelijkbaar vanwege de huuropbrengsten van de winkels en het parkeren. Het geeft wel een idee.
Het RvB had er veel beter aan gedaan niet als koper op te treden. Ruim 200 miljoen aan belastinggeld ligt nu onnodig vast in stenen. De kans is groot dat de ministeries bij het aflopen van het huurcontract in 2029 besluiten om flink wat meters terug te geven. Dan moet het RvB op zoek naar nieuwe gebruikers en het complex verduurzamen. Opbrengsten onzeker maar wel met vaststaande extra kostenposten. Er zijn betere bestedingen denkbaar met belastinggeld.
Foto afkomstig van Wikipedia.
Rogier's Analyses 