Gemeente Amsterdam en wethouder Reinier van Dantzig, menen jullie dit echt? Dat door de invoering Wet Betaalbare Huur per 1 juli het aantal Amsterdamse huurwoningen in het middensegment meer dan gaat verdubbelen? Van nu 30.000 naar een zeer voorbarige 73.000? Waarom kunnen jullie wel alvast deze cijfers verstrekken maar zijn jullie niet in staat om een inschatting te maken van het aantal ‘kleine particuliere verhuurders’ dat juist gaat verkopen omdat het niet meer uit kan?
Mijn huurwoningen hebben jullie ook al gemakshalve meegeteld. Van de vijf vrije sector huurwoningen (huren tussen 1300-1500 per maand voor keurige appartementen van tussen 69-107 m2) die ik in deze hoofdstad bezit, behoren er naar verwachting vier in theorie tot het nieuwe middensegment. Zover gaat het niet komen met alle regelgeving waaronder ik als keurige verhuurder gebukt ga.
Ik kan nu alvast verzekeren dat deze vier huurwoningen nooit in jullie gewenste huurcategorie komt te vallen. De Wet Betaalbare Huur gaat voor mij namelijk pas gelden bij een nieuw huurcontract. Zodra een huurder uit eigen beweging vertrekt – allemaal hebben ze een huurcontract voor onbepaalde tijd – zal ik de woning verkopen. Gezien de aanhoudende prijsstijgingen in de Amsterdamse woningmarkt is verkoop voor mij de meest lucratieve optie.
Maar eigenlijk verkoop ik liever niets. Ik gun mijn jonge huurders een goed dak boven hun hoofd. En ik heb liever maandelijks de huur binnen. Een nieuw huurcontract betekent voor mij dat de gemiddelde huursom naar schatting zo’n 300 tot 400 euro omlaag moet. En dat terwijl ik voorts een nieuwe huurder eerst heel goed moet checken want het huurcontract is meteen voor onbepaalde tijd. Denk zelf dat zo’n huurder er nooit meer uitgaat omdat hij tegen lage kosten een topwoning huurt.
En tegelijk moet ik vanwege de hogere box 3 heffing zo’n 300 euro per maand per huurwoning opzij gaan leggen. Tel daarbij de jaarlijks stijgende VvE kosten, eigenaarsbelastingen en onderhoud er bij op. En dan ligt een nog een stuk hypotheek dat ik binnenkort tegen veel hogere rente moet verlengen. Linksom of rechtsom, het netto direct rendement wordt zwaar, maar dan ook zwaar negatief. Op verzoek kan ik een berekening sturen hoe de nieuwe wet voor mij gaat uitpakken.
Vindt u het lastig om bovengenoemde redenering te volgen? Stelt u eens voor dat door de fictieve Wet Betaalbare Broodprijzen alle supermarkten ook hun duurdere broden zoals de meerzaden, spelt en zuurdesem varianten niet meer dan een euro mogen kosten. Deze broden mogen helaas niet meer worden meegeteld in de categorie betaalbaar want de bakkers kunnen het helemaal niet bakken voor die ene euro. Wat gaan ze doen? U raadt het al, de bakkers bieden deze broden niet meer aan. Het betaalbare broodaanbod is dus gedaald in plaats van gestegen!
En dit scenario staat ook de huurmarkt te wachten, met alle ellende van dien. Nu zijn er 150.000 particuliere huurwoningen in Amsterdam, ik schat dat zo’n 25.000 woningen die nu ‘dure huur’ zijn en naar het middensegment moeten, zullen worden verkocht. Het huuraanbod gaat dus sterk omlaag. Op huizenverhuursites als die van Pararius en Funda is het dagelijks slinkende huuraanbod op de voet te volgen. De zogenoemde huisjesmelkers willen jullie aanpakken maar woningzoekenden zijn de echte gedupeerden. Liever duur dan niet te huur.
Rogier's Analyses 