Na het reguleren van circa 95% van alle Nederlandse huurwoningen die nu voortaan onder het dwingende puntenstelsel vallen, gaan er nu stemmen op om ook de prijsvorming in de koopwoningmarkt op de een of andere manier te begrenzen. Bijvoorbeeld door aan koopwoningen punten toe te kennen en op basis daarvan een maximale koopprijs te berekenen waar de verkoper aan zich dient te houden. Zo worden koopwoningen betaalbaarder is het idee. Helaas, een heel erg slecht idee.
De op zich sympathieke gedachte erachter is dat hierdoor in theorie extreme prijsvorming wordt voorkomen zoals we nu zien in de huidige oververhitte #koopwoningmarkt waar overbiedingen schering en inslag zijn. Een woning krijgt in het #puntenstelsel een bepaalde verkoopwaarde afhankelijk van de staat, oppervlakte, indeling, duurzaamheid en locatie. Zoals we nu al kennen in de huurwoningsector.
Onvermijdelijk?
‘Als de politiek consequent is en het recht op betaalbaar wonen garandeert zonder het aanbod te vergroten, dan wordt prijsregulering ook voor koopwoningen onvermijdelijk’, schreef Maarten Donkers Donkers in Vastgoedmarkt.
Wie nu de chaos van de invoering van de kraakverse huurwet van nabij beschouwt waarin in een hoog tempo de tijdelijke huurcontracten massaal door verhuurders worden opgezegd om de huurwoningen op de koopmarkt aan te bieden, kan al bedenken dat het reguleren van de koopmarkt eveneens op een ramp zal uitdraaien.
Powerplay
In plaats van dat kopers met een smalle beurs eindelijk toegang krijgen om een #koopwoning te bemachtigen zal het koopproces ontaarden in een spelletje powerplay waarin minvermogenden opnieuw op een zijspoor komen te staan. Laat ik dit uitbeelden.
Stel dat een wijze commissie, bestaande uit een nieuw opengetrokken blik rijksambtenaren, eventueel aangevuld met oudgedienden uit projectontwikkeling, makelaars en andere woningdeskundigen erin slagen een heel puntenboekje te maken voor de koopsector. Tevens blijven de betaalbaarheidsregels gelden waarin in elke gemeente tweederde van de nieuwbouw – daar start het nieuwe puntenstelsel – betaalbaar dient te zijn.
Volgens de toenmalige woningminister wiens naam ik niet meer kan opbrengen die te noemen ligt de betaalbaarheidsgrens voor nog te bouwen koopwoningen op €390.000. Daarboven geldt het puntensysteem niet, een vrije koopsector. Ik geef toe, het is hypothetisch, de protesten zullen niet van de lucht zijn, maar stel dat. Ik schets een aantal mogelijke gevolgen:
-Projectontwikkelaars zullen totaal geen motivatie hebben om betaalbaar te bouwen en zullen zoveel mogelijk voor de vrije koopsector ontwikkelen. Gevolg: er komt (nog) minder betaalbare nieuwbouw.
-Moet er toch betaalbaar worden ontwikkeld, dan zullen de ontwikkelaars zo dicht mogelijk bij de grens van €390.000 gaan zitten en de benodigde punten zoveel mogelijk goedkoop inkopen. Prikkel om duurzame, duurdere materialen te gebruiken ontbreekt. Goedkope koophuizen zullen kwalitatief tegenvallen.
-Wat als de rente stijgt? Meteen daalt de betaalbaarheid. Het puntensysteem houdt hier geen rekening mee en kan slechts met grote vertraging op reageren door de punten aan te passen.
-Ook verkopende woningeigenaren zullen alleen die verbeteringen doorvoeren die nodig zijn om de woning in de vrije koopsector te krijgen. Woningen worden veel duurder en betaalbare woningen volgens de punten zijn dan nergens meer te vinden.
-Voor de overgebleven goedkoopste puntenwoningen zal veel vraag naar zijn: krijgen we dan geheime overbiedingen waarbij mensen meer betalen dan de woning aan punten ‘waard’ is? Of wordt er alleen geloot en betalen de mensen alleen de puntenprijs? Of wordt er gesjoemeld waarbij onderhands extra wordt geboden? Denk het laatste. De koopmarkt wordt minder transparant want de officiële verkoopprijzen die aan de notaris en Kadaster worden doorgegeven kloppen voor geen meter meer.
Villa’s onder puntenstelsel
Nu komt het. Vanwege dit massale effect om de koopwoningen in de vrije sector te duwen, besluit de regering en parlement dat voortaan voor alle woningen het puntenstelsel gaat gelden. Zelfs villa’s in Aerdenhout van 5 miljoen gaan eronder vallen. Wat gaan we dan krijgen?
-In de lagere koopsector blijven eigenaren zoveel mogelijk proberen hun woningen verrijken met extra punten voor latere verkoop zodat zij ooit kunnen doorstromen.
-In de hogere koopsector met maximaal aantal punten verdwijnen de prikkels om de woningen verder te verbeteren. Het levert immers geen extra punten op voor eventuele latere verkoop. Gevolg is dat de kwaliteit van villa’s en dure appartementen op een breed front afneemt. Eigenaren zullen ervan af willen om goedkopere woningen te bemachtigen die nog wel extra punten kunnen krijgen.
-Het gesjoemel met onderhandse en niet zichtbare betalingen door kapitaalkrachtige kopers zal het verschil tussen rijk en arm alleen maar verder vergroten. Ik voorzie de introductie van een nieuwe vorm van sleutelgeld, de toegang tot de koopwoning, waarvan de hoogte de actuele spanning in de lokale woningmarkt weergeeft: bij veel vraag en bijzondere locatie een hoog sleutelgeld en vice versa.
Alleen maar extra problemen
Een puntenstelsel voor koopwoningen lost het probleem van de betaalbaarheid niet op, maar creëert alleen maar nieuwe extra problemen zoals intransparantie, gesjoemel en het verdwijnen van de prikkel om goedkope woningen te realiseren. Plus daarnaast een administratieve moloch om het puntenstelsel op te zetten en te bewaken. Krek eender zoals bij de huurwoningmarkt waarbij in een hoog tempo woningen verdwijnen in combinatie met sky rocketing stijgende huurprijzen voor het steeds kleiner wordende resterende vrije deel.
Niet aan beginnen dus.
Rogier's Analyses 