Nog geen verstand van vastgoedontwikkeling maar je wilt wel leren hoe je succesvol woningen kunt splitsen? En ook geen zin in een jarenlange opleiding aan een vastgoedopleidingsinstituut? Je kunt het leren via online en de 1 op 1 trainingen van Real Estate Masterclass (kortweg REM), het snel groeiende vastgoedtrainingsinstituut van de Chinese Nederlander Shou Xin Wu. Veel mensen zijn daarvoor te porren zag en hoorde ik op de nieuwjaarsborrel afgelopen donderdagavond in Bunnik. Een eigen impressie.
Het moet gezegd: er heerst een uiterst positieve vibe op de borrel in het Postillion Hotel in Bunnik. Maar liefst 300, merendeels jonge mensen kwamen er op af die bijna 50 euro voor over hadden om onder gelijkgestemden te zijn, plannen maken en om te netwerken. De op (sociale) media vaak te horen negatieve teneur over het gebrek aan woningen en de loodzware box 3 belastingwetgeving is op de borrel nauwelijks te bekennen. Nee, de new kids on the block liggen in woningsplitsing en het opknappen van verpauperde woningen in de Amerikaanse stad Detroit waarover later meer.
Aanstekelijk
De presentaties vooraf aan de borrel doen in tempo weinig onder voor de massale bijeenkomsten van de Amerikaanse coachingwizard Tony Robbins. Veel heen en weer geloop, het publiek erbij te betrekken door steeds de hand te laten opsteken bij vragen als ‘wie heeft meer dan 5 woningen’ en ‘wie heeft nog niets met vastgoed?’ Met tussendoor oneliners en aantrekkelijke winstprognoses bij verschillende splitsingsprojecten op de overhead projector. Het past naadloos in dit social media tijdperk waarbij het vooral gaat om snel focus te creëren om het publiek bij de les te houden. Aanstekelijk is het wel.
Er is veel tijd ingeruimd voor diverse splitsingsprojecten in diverse steden in Nederland en de forse winst die erbij is te maken of kan worden gemaakt. Let wel, REM schermt met Return on Investment, de winst ten opzichte van het ingelegde eigen geld, waarbij de tijd om de winst binnen te harken buiten beschouwing wordt gelaten. Om splitsingen tot een succes te maken is het zaak om het vergunningstraject goed te onderzoeken wat mogelijk is. Soms verbieden gemeenten omdat het parkeerbeleid dit frustreert. De jonge vastgoedondernemer Maarten van der Horst presenteerde de zaal een splitsingsproject in Amsterdam-West waarbij twee appartementen worden verdubbeld. Op het grote scherm konden de bezoekers lezen dat met de aankoop 1,375 mln gemoeid was, daar komen nog de verbouwingskosten plus alle andere kosten bij van 821.000 en een verwachte opbrengst van 2,436 mln. Met een eigen inleg van 193.000 is de verwachte winst 240.000. En zo kwamen een stuk of vijf andere showcases voorbij, allemaal met aantrekkelijke rendementen.
Dat zal allemaal wel, aandacht voor de downsides is er nauwelijks. Zo kan een aannemer failliet gaan, komt de verkoop niet rond, of de financiering geeft problemen. In de harde praktijk zijn er altijd kinken in de kabel. Dat ervaar ik zelf als woningbelegger en dan heb ik nog niets ontwikkeld. Niettemin hebben de leden van REM (lidmaatschap kost bijna 800 per jaar) gezamenlijk al zo’n 181 woningen door splitsing aan de woningvoorraad weten toe te voegen en er staan nog enkele tientallen andere splitsingsprojecten uit. De immer bewegelijke presentator Steven Tan-A-Kiam legde de zaal daarna de retorische vraag voor: we zijn met 300 mensen in de zaal, wat als we allemaal door splitsing een woning aan de voorraad weten toe te voegen?
Downsides?
Geld is bij REM het probleem niet, ervaring niet en zicht op waar de splitsingsmogelijkheden zich kunnen voordoen ook niet. REM heeft contacten met financiers, zo mocht financieel intermediair Eijgen Finance als sponsor ook zijn verhaal doen aan de zaal. Wie een splitsingscursus bij REM volgt, krijgt bovendien wat extra korting op de rente. Ook heeft REM allianties met naar eigen zeggen goed aangeschreven aannemers en andere benodigde deskundigen. En tenslotte kun je het vak van splitsen leren: via een gratis 7 daagse online cursus, te boeken via de website van REM (link toevoegen), al willen de mensen achter REM je wel verleiden om 1 op 1 gesprekken te voeren, wellicht leidend tot een betaald lidmaatschap. Eerst zien wat het oplevert? Dat kan ook via een pandentour à raison van 97 euro.
Wie de smaak te pakken heeft en minstens een ton vrij heeft liggen, die kan meedoen aan de Amerikaanse projecten van REM via hun dochterbedrijf Amerivast. Zo kwam een project in Detroit voorbij waarbij een oud woningblok wordt gerenoveerd met enorme waardestijgingen in het verschiet. Mede door de overheid gegarandeerde huren. Rendementen van bijna 20% zijn hierbij haalbaar. Ook hier geen aandacht voor de downsides, die er wel zijn. Detroit ging na de teloorgang van de auto-industrie immers door een diep dal met talloze leegstaande en verpauperde huizen tot gevolg. Hoewel de neergang is gestuit en Detroit weer langzaamaan in trek is geraakt, moet er nog veel gebeuren in de stad.
Fun
Wat de club van Shou voor heeft op bekende vastgoedinstituten zoals de School of Real Estate, is dat Shou er kennelijk goed in slaagt om het geloof over te brengen dat iedereen met durf en (beetje) geld succesvol in vastgoed kan ondernemen. REM straalt fun en plezier uit, en weet het gevoel van ‘we gaan ervoor’ goed uit te buiten. Dat bewijzen ook de talloze cursussen, seminars, boeken op de flitsende website en de niet te missen aanwezigheid op social media. Paar jaar geleden toen verhuren nog lucratief was, organiseerde Shou veel seminars waarbij cursisten konden leren hoe ze een passief inkomen konden verdienen door bijvoorbeeld de overwaarde van hun huis in te zetten als eigen geld om appartementen te kopen voor de verhuur. Shou werd er vermogend mee al was hij toen niet de enige. Diverse andere luidruchtige cursusclubjes deden hetzelfde zoals het inmiddels gesneefde Great Property Experience van ‘passieboer’ en ‘black badge’ Pieter Monsma en Frank Bakker. Het is de vraag hoeveel cursisten van weleer nog plezier hebben van hun verhuurpandjes met vaste huurcontracten, dure herfinanciering en hoge box 3 heffing.
De sfeer op deze nieuwjaarsbijeenkomst laat zich niet verpesten. Over verhuren wordt nauwelijks meer gesproken, de nieuwe winst en omzet in het vastgoed liggen in het splitsen van appartementen en in het buitenland. Dat de zicht op risico’s mistig blijft, daar komen de vastgoedondernemers in spe vanzelf wel achter. Dat hoort immers bij ondernemen.
Rogier's Analyses 