Om mij heen zie ik tal van woningbeleggers die na de verkoop van de huurwoningen de tonnetjes buiten de Nederlandse landsgrenzen parkeren. Het kan nog makkelijker, sneller en winstgevender. Dat is beleggen in beursgenoteerde #vastgoedfondsen. Maar hoe daarin de weg te vinden? Harm Meijer schreef een bijzonder opwekkend en handig boek over dat vorige week het levenslicht zag.
In een volle zaal op het Beursplein, pal naast de beursvloer, verzamelden afgelopen vrijdag zich tientallen beleggers, analisten, fondsmanagers, CEO’s en een handvol journalisten voor de feestelijke boekpresentatie van ‘Real Estate -Rules-, the investor’s guide to picking winners and avoiding losers in listed property’ van voormalig JP Morgan analist Harm Meijer.
Op het eerste gezicht een saai studieboek voor studenten economie of vastgoedkunde, maar wie de moeite neemt om er even voor te zitten ontdekt dat het een buitengewoon plezierig leesbaar en toegankelijk boek is die zijn waarde absoluut bewijst. Je hoeft niet eens het hele boek door te lezen, je pakt via de inhoudsopgave wat je interessant vindt of waar je meer van wilt weten.
Om de bokken van de schapen in het beursvastgoed te scheiden staan in Meijers debuut de ’20 golden rules of real estate’ in evenzoveel hoofdstukken centraal die ondergebracht zijn in de vier thema’s ‘real estate’, ‘capital structure’, ‘management’ en ‘investing in listed real estate’. Elke ‘rule’ is doorspekt met anekdotes, aanwijzingen waar op te letten en waarschuwingen voor ‘red flags’.
Meijers langjarige ervaring – ruim 25 jaar – in de Europese vastgoedsector is niet te missen, zo haalt hij in het boek bizarre situaties aan die hij meemaakte als analist. Zo beschrijft Meijer met smaak wat hij rond 2021 aan idioterie aantrof bij het Duitse woningfonds Adler (maar liefst 70.000 huurwoningen). Alles wat mis kon gaan, ging daar ook mis. Zo waren er tal van rode vlaggen zoals lage cashflow, hoge schulden, onbetaalde rekeningen, een sterk opgeblazen balans volgens een shortseller, analistenbijeenkomsten die abrupt eindigden zonder dat er vragen konden worden gesteld en een grootscheepse woningontwikkeling waar Meijer maar slechts één bulldozer zag. De aandelenkoers van Adler klom in 2020 naar een hoge 120 euro om na een miljardenafschrijving in maart 2024 op vrijwel nul euro te eindigen. In 11 vermakelijk te lezen pagina’s fileert Meijer de casus Adler. Dit is niet alleen een les voor beleggers maar ook voor de CEO’s en CFO’s van de fondsen zelf hoe ze dienen te handelen wanneer het mis gaat. Verstoppen hoort daar in ieder geval niet bij. Overigens bestaat Adler nog steeds.
Hoewel het Engelstalige boek een handzame omvang heeft van 230 pagina’s weet Meijer alle belangrijke ontwikkelingen in de Europese vastgoedaandelensector sinds 2000 mee te pakken. Op het eeuwige verwijt waarom de meeste vastgoedfondsen steevast met een discount worden verhandeld geeft Meijer een lijstje van ‘unconventional reasons’ (hoofdstuk 14)waarom dit steevast gebeurt. En: bang voor een nieuwe vastgoedcrisis? Op pagina 42 staat een handige checklist waarin de signalen van een komende crisis kunt herkennen.
Zo is het hele boek doorspekt van dit soort interessante weetjes en casussen. Door de strakke structuur van het boek leiden die niet af, maar voegen juist veel toe aan de begripsvorming. De ‘winners en losers’ uit elkaar houden wordt zeker makkelijker na het doornemen van (hoofdstukken in) dit boek.
De boekpresentatie van Meijer werd afgesloten met een panel van de CEO’s van Eurocommercial Properties N.V. , NSI , Vastned en hoofd Investor Relations van bedrijfsparkenfonds CTP . Een rake opmerking van EvertJan van Garderen van winkelfonds Eurocommercial op de vraag van Meijer wat nu zijn beste deal – aankopen van winkelcentra – is geweest bleef nog lang resoneren in de zaal: ‘De beste deals waren de deals die we niet hebben gedaan’.
Rogier's Analyses 