Rogier's Analyses

Vastgoedeigenaren die een steeds groter deel van hun kantoormeters bestemmen voor volledig ingerichte kantoorwerkplekken tegen flexibele huurtermijnen kennen we inmiddels wel. Maar wat als gebruikers dit ook doen? Dat is bijzonder.

Dan heb ik het niet over kantoorgebruikers die hun nutteloze meters onderverhuren totdat hun eigen huurcontract afloopt. Nee, voor dit nieuwe verschijnsel moeten we naar de overkant van de grote plas waar Comerica Bank onlangs heeft aangekondigd negen (semi-)openbare coworkruimtes te creëren in de eigen bankfilialen van Dallas in de Amerikaanse staat Texas. Het gaat om in totaal zo’n kleine 1000 m2 aan overtollige ruimtes op de begane grond die Comerica voor 3 miljoen dollar heeft omgeturnd in hippe ‘CoWorkSpaces’. Een brede term voor een verscheidenheid aan ruimtes inclusief open ‘community spaces’, af te sluiten kantoorkamers en vergaderruimtes.

Bijzonder is dat deze ruimtes in principe toegankelijk zijn voor klanten van Comerica maar ook voor lokale nonprofit organisaties die (nog) geen rekening hebben lopen. De bank rechtvaardigt de investering door te stellen dat zij al langer zien dat hun klanten moeite hebben om tegen acceptabele prijzen ad hoc kantoorruimtes te vinden.

Mes snijdt aan twee kanten
Hiermee snijdt het mes voor de bank aan twee kanten: hun filialen krijgen meer aanloop en klanten kunnen hun eigen werk buitenshuis doen. Comerica spreekt van FREE spaces, dus gratis te gebruiken mits tijdig gereserveerd. Inmiddels verwacht Comerica op 11 locaties in Dallas de gratis flexdienst te kunnen aanbieden, zo blijkt uit het kaartje.  

Wie in de lange geschiedenis duikt van de Amerikaanse bank Comerica – al bijna 175 jaar oud – verbaast het niet dat ze (semi-)openbare flexplekken realiseren. De bank, goed voor 400 filialen, 7400 werknemers en een laatst bekend balanstotaal van ruim 91 miljard dollar, staat al jaren bekend dat het tal van (duurzame) initiatieven exploiteert voor klanten en daarbuiten. Diensten die veel verder gaan dan lenen en sparen alleen. Eind vorig jaar lanceerde de bank kleine filialen in de buitengebieden om klanten daar van dienst te kunnen zijn maar waar klanten in de kleine zakelijke dienstverlening er ook kunnen coworken en op tal van gebieden advies kunnen krijgen.

En de Nederlandse banken?
Het dynamische ondernemerschap van deze bank staat in schril contrast hoe de Nederlandse grootbanken dealen met hun overtollige ruimtes. Zo zijn sinds begin dit jaar op vrijdag de drie Amsterdamse hoofdkantoren van ING dicht door de lage bezetting. En bij het hoofdkantoor van de Rabobank in Utrecht kan je doordeweeks een kanon afschieten zonder iemand te raken. Bij ABN Amro zal dit niet veel beter zijn.

Zonde van al die kantoorzalen waar geen kip rondloopt. Waarom bieden zij niet een deel van hun kantoormeters op de begane grond als publieke werkplek aan? Uiteraard zijn er filialen in Nederland die bij binnenkomst meer doen denken als een hippe lunchtent dan als een bank. Toch is het niet de bedoeling dat je daar de hele dag met je laptop gaat werken. Laat staan als je geen klant bent. Uiteraard spelen er veiligheidsissues waarbij buitenstaanders ter plekke geen toegang dienen te krijgen tot gevoelige bankinformatie, maar als Comerica het kan, waarom dan niet hier?

Het is geen pretje om vandaag de dag een kantorenbelegger te zijn. Toenemende leegstand, mensen die thuis willen blijven werken en als klap op de vuurpijl komt een vloedgolf aan van spiksplinternieuwe kantoren die op nieuwe gebruikers wachten. Vastgoedprofessor Eichholtz voorziet afwaarderingen op kantoorportefeuilles van tientallen procenten. Hoe de trend te keren?

In het eerste kwartaal dit jaar werd volgens NVM ruim een kwart minder kantoormeters verkocht of verhuurd dan een jaar eerder. Er is over de gehele linie sprake van forse vraaguitval, vooral bij de grote metrages werd veel minder opgenomen.

Nog iets: een afname van het aantal nieuw aangehuurde meters leidt namelijk tot een ander, heikel vraagstuk. Wat laten de bedrijven die nieuw hebben aangehuurd elders nu precies achter? Wordt dat weer opgevuld? Of laten ze juist een groter aantal meters achter dan ze nieuw hebben aangehuurd? Dit – hoeveel wordt er achtergelaten – wordt echter nergens bijgehouden. Me dunkt dat de verhouding tussen de achtergelaten meters en de nieuw opgenomen meters een betere indicatie geeft hoe de kantorenmarkt er voor staat dan alleen het aantal opgenomen meters.

De verwachting is dat de vraaguitval dit jaar onverminderd doorgaat. Door corona hebben bedrijven kunnen constateren dat thuiszittende medewerkers veel harder werken dan ze vooraf hadden gedacht. Bij de hoofdkantoren van de banken kun je op de laatste dagen van de week kanonnen afschieten en niemand raken.

Daar komt bij dat huurders steeds meer hechten aan moderne en duurzame kantoren. Oudere kantoren die niet minstens energielabel C hebben, raken compleet uit de gratie. Ze mogen ook niet meer verhuurd worden. Huurders malen er niet om want er valt genoeg te kiezen. Er komt immers een vloedgolf aan nieuwe, fijn zuinige kantoren aan. Volgens vastgoedadviseur Savills komt er dit jaar in Europa 4,6 miljoen m2 aan speculatieve nieuwbouw turnkey op de markt gereed. Voor het jaar erop, in 2024 nog eens 4,4 miljoen m2. In Amsterdam komt dit jaar bijna 230.000 m2 aan nieuwe kantoren gereed waar nog gebruikers voor worden gezocht, zo berekende Savills op plaatsniveau. Dat is 4% van het totale kantorenareaal van Amsterdam (inclusief Weesp).

Klein bier

Klein bier zou je denken. De hoofdstad blijft in trek, ondanks de corona steeg het aantal zoekvragen van buitenlandse bedrijven naar huisvesting in Amsterdam met 25% in 2022 (zie ook Monitor Kantoren Amsterdam, medio 2022). Dat komt dus wel goed met het opvullen van de nieuwe kantoren. Zou het?

Die speculatieve nieuwbouw komt wel vol, zeker door gebruikers/huurders die graag in energiezuinige kantoren willen zitten. Maar de outdated kantoren die ze achterlaten, die worden het grote probleem. Hoe ga je die allemaal vullen?

Volgens Eichholtz bedraagt de kantorenleegstand in Nederland nu 10%. Daar kun je nog de verborgen leegstand bij optellen: bedrijven die mede door thuiswerken veel lege meters huren omdat ze nog aan hun huurcontract vastzitten. Het is zonneklaar dat veel verborgen leegstand na het aflopen van de huurcontracten gaat zorgen voor een sterke stijging van de ‘officiële’ leegstand. Daar komt bij dat nieuwe gebruikers stevig zullen onderhandelen over de huurprijs. Bij de vorige kantorencrisis van rond 2007 zagen we huurvrije periodes langskomen van 1 jaar huurvrij bij een vijfjarig contract.

De varkenscyclus nekt de kantorenmarkt opnieuw. Er zullen minder meters worden aangehuurd tegen lagere huurprijzen. Eichholtz voorziet waardedalingen van tientallen procenten. Begrijpelijk door de toxische combinatie van lagere huren (die het hogere inflatieniveau niet meer volgen), duurdere vastgoedleningen, kortere huurcontracten en hogere kosten om gebruikers te vinden.

Hoe de trend te keren?

Toch hoeft het geen kommer en kwel te zijn. Maar dan moet er wel wat veranderen. Net als de fossiele auto-industrie die moeite heeft met de elektrische transitie, is de kantorenmarkt vergeven van conservatisme. Ontwikkelaars realiseren het liefst voor een enkele gebruiker die een langjarig contract tekent om die te kunnen doorstoten naar een belegger die zich verzekerd weet van jarenlange, inflatievolgende huurstroom. Van hospitality heeft niemand nog gehoord. De belegger komt na het aflopen van het huurcontract wel even kijken wat er nog aan het gebouw moet gebeuren.  

Natuurlijk, verduurzaming van het bestaande kantoorareaal staat hoog op de agenda evenals transformatie. Maar het zijn lapmiddelen. Transformaties naar ander gebruik is kostbaar omdat men bij het ontwerp en bouw niet nadenkt over het toekomstbestendig maken. Of het kost te veel en schrikt het de nieuwe gebruiker af.

Wat ik zie is dat kantorenbeleggers, geadviseerd door hun bedrijfsmakelaars, krampachtig vasthouden aan traditioneel langlopende huurcontracten. Waar zijn de varianten erop zoals omzethuur? Natuurlijk experimenteren kantorenbeleggers al dan niet met flexoperators met korter lopende contracten om groeiende bedrijven beter te kunnen accommoderen. Dat is wat anders dan ‘kortlopend’. Een contract van drie maanden is, oei oei, in hun ogen wel heel kort. Het zou nog veel korter moeten kunnen.

Wat dat betreft kan de kantorensector eens een voorbeeld nemen aan de autoverhuur en autodeelsystemen. Daar zijn werkelijk alle denkbare looptijden denkbaar: variërend van leasecontracten van meerdere jaren tot enkele uren waarin je een auto nodig hebt.

Nee, de problemen in de kantorenmarkt zijn niet alleen aan de marktomstandigheden te wijten. Laten ontwikkelaars en beleggers eens goed met elkaar nadenken hoe een slagvaardige kantorenmarkt eruit zou moeten zien.

Gebrek aan ondernemerschap

Ik constateer nog veel te weinig ondernemerszin. Ga eens te rade bij grote flexoperators die veel ervaring hebben met het huisvesten van zzp’ers, kleine en grote bedrijven voor lange en korte perioden. Leer van hotels hoe belangrijk hospitality en flexibiliteit is. Leer van de horeca hoe kantoorgebruikers willen eten en drinken. Probeer nieuwe, kant en klare verblijfsconcepten uit. Maak het verblijf op kantoor tot een langdurig genoegen waar veel mensen willen zijn.

En niet denken: we zitten de huidige crisis wel uit en dan is het weer business as usual. Nee, er komen enorme aantallen lege kantoormeters aan waar we wat mee moeten. Het is geen vijf voor twaalf. Het is allang 10 over twaalf.  

Met een laptop jezelf ergens aan een lange tafel vol met onbekende, maar hippe jongelui tussenfrommelen. En je af en toe terugtrekken in een hermetisch afgesloten ‘cubicle’ om ongestoord te telefoneren. Dat is vandaag de dag het onuitwisbare beeld van coworking: je deelt een kantoorplek in de een of ander flexkantoor waar dagelijks urban professionals, kenniswerkers en ‘digital nomads’ in- en uitlopen. En tegen lagere kosten dan wat een normale kantoorkamer of dedicated desk voor een maand kost. Coworking is mede om die reden een succes. Wereldwijd groeit de coworking markt jaarlijks met dubbele cijfers.

Wie eens goed kijkt naar het principe van coworking – het delen van een ruimte om kosten te besparen – en het blikveld weet te verbreden, die ziet met coworking tal van nieuwe toepassingen opdoemen die veel verder gaan dan in een flexkantoor driftig op een laptopje te tikken.

Vooral voor vastgoedeigenaren met andersoortig commercieel vastgoed biedt coworking een nieuw verdienmodel. Bijvoorbeeld bij logistiek vastgoed, gezondheidscentra, fitnesscentra en industrieel vastgoed.

Logistieke centra, de bekende ‘dozen’, kunnen in tijden dat ze zelf met minder ruimte toekunnen hun space delen met partijen die korte tijd meer opslagruimte nodig hebben. Of een dokter die tijdelijk een ruimte in een regionaal gezondheidscentrum aanhuurt voordat hij of zij een eigen praktijk aan huis start. En wat te denken van fitnesstrainers of fysiotherapeuten die een plekje ‘huren’ in een fitnesszaal om hun klanten te begeleiden. Om bijvoorbeeld na een week naar een andere fitnessruimte te verkassen.

Van coworking naar ‘co-everything’, een nieuwe benaming die terecht door deze auteurs is gemunt. Als je het zo bedenkt zijn er talloze toepassingen mogelijk. Uiteraard is dit concept niet helemaal nieuw. Toch is het een kantoording gebleven. En heel flexibel is het zelden. Waar kun je buiten de kantoorsector op zeer korte termijn een coworking plek voor bijvoorbeeld een week regelen? Ik zie dat niet in ons land.

In de VS is men daar veel verder, aldus dit artikel. Daar bestaat coworking in alle denkbare niches. Op veel plekken waar leegstand ontstaat kunnen nieuwe gebruikers via ‘software as a service’ -platforms een lege plek tijdelijk claimen.

Het kan tevens in verschillende richtingen. Leegstaande kantoorverdiepingen zijn onder voorwaarden bijvoorbeeld om te turnen in (para-)medische coworking ruimtes waar verschillende medische disciplines tijdelijk op de locatie onderdak kunnen krijgen. En grote distributiecentra die veel ruimte ‘over’ hebben kunnen die makkelijk tijdelijk verhuren aan fitnessbedrijfjes. Een halterbank schuif je zo naar binnen. Al zullen niet alle vastgoedeigenaren hierom zitten te springen en kan plaatselijke wet- en regelgeving ander vastgoedgebruik mogelijk hinderen.

Ben wel benieuwd naar concrete voorbeelden in ons land. Me dunkt dat hier een grote coworking markt buiten de kantoorsector braak ligt.  

Als veel kantoren niet tijdig een andere bestemming krijgen, dan stevent de kantorenmarkt in de Verenigde Staten in een hoog tempo af naar een niet eerder gekend niveau van maar liefst 1,07 miljard vierkante voet aan leegstand. Dat is omgerekend bijna 100 miljoen vierkante meter, oftewel een kwart van het totale kantoorareaal in de VS. En voor wie liggen er grote kansen?

Bijzonder is dat deze sombere voorspelling gedaan wordt door vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W). In ons eigen land voorspelde Jeroen Lokerse, CEO van de Nederlandse tak van C&W, een jaar eerder dat er juist grote krapte dreigt op de Nederlandse kantorenmarkt.  

Amerikanen meer somber

De Amerikaanse collega’s van Lokerse hebben voor de Amerikaanse markt kennelijk een heel andere, meer sombere visie. Zo verwacht de Amerikaanse tak van C&W dat hybride werken en ‘remote working’ (deels thuis, deels elders waaronder de eigen werkplek) een blijvertje is. Deze vormen dé voornaamste oorzaken van de snel stijgende overcapaciteit in de Amerikaanse kantorenmarkt. In 2030 zal dit volgens de vastgoedadviseur leiden tot een leegstand die maar liefst 55% hoger is dan in 2019, net voor de pandemie.

In concrete cijfers: de opmars van het hybride werken en ‘remote working’ maken dat maar liefst 330 miljoen vierkante voet (= 30 miljoen m2) kantoorruimte extra overbodig wordt bovenop de 740 miljoen vierkante voet (= 69 miljoen m2) aan ‘natuurlijke’ leegstand. Tezamen dus bijna 1,1 miljard voet (=bijna 100 miljoen m2) aan verouderde kantoorruimte waar in 2030 geen mens meer zit.

Veel huurcontracten lopen af

Bij deze berekening heeft C&W rekening gehouden met het feit dat in dit decennium tweederde van alle bestaande huurcontracten zal aflopen. De leegstandspijn zal overigens niet gelijk verdeeld zijn. Zo classificeert de vastgoedadviseur dat slechts 15% van het totale kantorenaanbod te beschouwen als de top: premium kantoren op de beste locaties waarvoor de hoogste huren worden betaald. Dan volgt een middensegment van circa 60% met kantoren in verschillende gradaties van aantrekkelijkheid die soms een renovatie kunnen gebruiken. De resterende 25% van het totale kantorenaanbod vraagt om een grondige ‘repositioning’ (bijvoorbeeld andere prijsstrategie) of ‘repurposing’ (andere bestemming) zoals C&W het noemt.

En in ons land?

Hoe in de kantorenmarkt (circa 47 miljoen m2) in ons eigen landje aan de Noordzee over zeven jaar bijligt is nog niet te voorspellen. De trend van hybride werken is ook in Nederland onmiskenbaar ondanks de oproepen van veel bedrijven om toch maar naar kantoor te komen. De veroudering van het Nederlandse kantorenareaal is overigens al jaren gaande. Al 11 jaar geleden sprak DTZ Zadelhoff – die later in C&W opging – over een verdeling van kansarme en kansrijke kantoren. Twee miljoen m2 aan kantoren die al drie jaar in ons land leeg stonden waren volgens DTZ kansarm en daarvan moest een kwart worden afgeboekt.

Het ligt voor de hand dat ook in ons land de kantorenmarkt in 2030 qua samenstelling en volume een ander beeld gaat vertonen dan nu. Alleen al door de invoering begin dit jaar van de energielabel C-verplichting voor kantoren vanaf 100 m2 wordt een groot deel vrijwel onbruikbaar. Volgens RVO heeft 55% van alle kantoren inmiddels minstens label C.

Samengeknepen billen

Wat gebeurt er met die andere 45%? Gaan de eigenaren die ook verduurzamen of komt hun kostenplaatje niet uit en krijgen deze kantoren een andere bestemming? En wat te denken aan de enorme stroom huurcontracten die gaan aflopen tussen nu en 2030? Dit gaat ook de duurzame kantoren treffen die al een goed energielabel hebben. Veel bedrijven waar nu hybride wordt gewerkt zitten ruim in hun jasje en wachten tot hun huurcontract afloopt. Tot die tijd zitten alle kantooreigenaren met samengeknepen billen te wachten hoe dit gaat uitpakken.

En laat nu juist dáár grote kansen liggen voor flexoperators die de beste kantoormeters uit de markt weten te vissen tegen de meest gunstige voorwaarden. Om die vervolgens full service offices van te maken voor de almaar uitdijende groep van hybride kenniswerkers en bedrijven die niet plaats- en tijdgebonden willen werken. Die kant gaan we op: zowel in de VS als in Nederland.

Die vertoont een opmerkelijk beeld, zo blijkt uit het nieuwste rapport van Rubberdesk, de grote Britse marktplaats voor serviced offices en coworking desks, dat deze week op mijn bureau belandde.

Te zien is dat het aantal flexkantoren in Londen – de grootste flexkantorenmarkt in Europa – dat met leegstand kampt, afneemt maar ook de mediane maandprijs per bureau/desk die lager is uitgekomen.

Kennelijk zorgt de daling van de maandprijs voor meer vraag naar flexoffices daar. Om welke cijfers gaat het precies? Volgens Rubberdesk gaat het om 3368 flexkantoren in de Britse hoofdstad die lege meters hebben. Dat is 9,5% minder dan een jaar eerder (december 2021). Dit komt overeen met 332.000 m2, ruim 24% minder dan een jaar geleden.

De mediane maand(huur)prijs voor een flexkantoor in Londen daalde in 12 maanden met 4,5% tot 635 pond (=ongeveer 711 euro) per desk/bureau. In een grafiek in het rapport is te zien dat deze maand(huur)prijs al vanaf de start van de pandemie in de lente van 2020 gestaag daalt. De daling houdt ongetwijfeld verband met het toenemend thuiswerken die in de pandemie een sterke vlucht nam.

Gek genoeg gaat de daling van de huurprijs vanaf mei 2020 niet gelijk op met het aantal beschikbare kantoormeters. In een andere grafiek zie je dat de leegstand vanaf de start van de pandemie pijlsnel toeneemt tot een piek in augustus 2021, maar daarna daalt!

Ook dit is goed te verklaren. Na een jaar pandemie wilden minder mensen thuiswerken maar konden niet terecht op de hoofdkantoren vanwege de strenge Covid-regels. Vermoedelijk hebben meer mensen een flexkantoor bezocht als alternatief voor het bureau op de zaak en de thuiswerkplek.

De aanhoudende leegstandsdaling in de flexkantorenbusiness in het afgelopen jaar, het eerste jaar waarin de Corona-regels zijn losgelaten, laat zien dat het werken in flexkantoren een blijvertje is geworden, net als (deels) thuiswerken. Daar komt als prettige bijkomstigheid bij dat ook de maand(huur)prijs per bureau/desk blijft dalen volgens Rubberdesk.

Klik HIER voor het nieuwste Rubberdesk Report Foto is van Pexels Free Photos.

Aan superlatieven geen gebrek. De aankoop van het nieuwe hoofdkantoor van Booking.com op het Amsterdamse Oosterdokseiland door de Duitse beheergigant Deka voor ruim €566 miljoen is goed voor smeuïge koppen in de vakpers. Het was de grootste enkelvoudige kantoorbeleggingsdeal van het voorbijgaande jaar.

Het is voor mij tevens een schoolvoorbeeld van de hardleersheid van de vastgoedsector die maar niet in wilt inzien dat de kantorenmarkt op de drempel staat van grote structurele verandering in kantoorgebruik.

De aankoop van het 53.000 m2 grote hoofdkantoor van boekingssite Booking past in eerste instantie goed bij een Duitse partij als Deka. Duitse kantorenbeleggers houden niet van avonturen. Ze willen het liefst één enkele huurder die langjarig in het pand blijft zitten en het liefst dichtbij of in een stad. Zo hebben ze in de jaren negentig en in de eerste decennium van deze eeuw heel wat kantoren in ons land aangekocht.

Wat dat betreft kan Deka rekenen op geruststellende en omvangrijke huurstromen. Booking betaalt in deze sale-and-lease-back deal jaarlijks €22,5 miljoen voor de 53.000 m2 kantoorruimte (overeenkomend met €425 per m2 per jaar) plus nog eens €1,8 miljoen per jaar voor commerciële ruimte, ruim 200 parkeerplaatsen en een fietsenberging. En dat gedurende een eerste looptijd van maar liefst 16,5 jaar waarbij jaarlijks de huurstroom met 5% geïndexeerd wordt. Daarna kan het huurcontract voor 5 keer voor steeds vijf jaar worden verlengd. In het theoretische geval kan Booking tot 2065 blijven plakken.

Booking.com zal het in eerste instantie weinig kunnen schelen dat men langjarig aan Deka is gebonden. Booking behaalde immers een winst van minstens 100% op de jongste verkoop. Eind 2018 kochten ze het voor €270 miljoen van de toenmalige ontwikkelaar ODE Beheer. Booking kan van de winst minstens 12 jaar de huur betalen.

Ik voorspel u dat Booking het einde van de eerste termijn van 16,5 jaar niet gaat halen. Hoewel Booking solide winsten in het verleden heeft geboekt, toonde het bedrijf zich erg kwetsbaar tijdens de laatste pandemie. Daarbij is het niet vanzelfsprekend dat Booking de marktleider zal blijven zoals in de afgelopen 10 jaar. Daarbij speelt ook de opmars van hybride werken dat waarschijnlijk een blijvertje is.

Hoe het ook zij: de kans is levensgroot dat Booking op een gegeven moment met te veel kantoormeters zit en waar het graag vanaf wil. Net zoals nu waar veel grote Nederlandse bedrijven mee te kampen hebben. Booking zal lijken op bijvoorbeeld KPMG die ooit ontwikkelaartje speelde en eveneens haar hoofdkantoor in Amstelveen voor veel geld aan Duitse belegger Oppenheim/IVG verkocht in ruil voor een langdurige en extreem hoge huur. Toen kwam bij KPMG de klad erin en moest het veel meters onderverhuren.

Deka loopt een enorm risico op een toekomstige afwaardering van het Booking-pand. Zeker als we rekening gaan houden met een reëel rampscenario dat de kantorenmarkt hard gaat treffen als gevolg van toenemend thuiswerken. Hierbij wordt verwacht dat kantoren eind 2029 nog maar 40% van de waarde uit 2019 zal hebben. Natuurlijk is het een doemscenario die alleen voor zwartkijkers waarde heeft. Maar ik heb geen enkel onderzoek gezien die een flinke waardesprong verwacht voor de traditionele kantoren de komende zes jaar.

De deal tussen Booking en Deka is een fossiele vastgoeddeal waarbij de waarde van het pand afhankelijk is gemaakt wie de huurder is en hoeveel huur deze betaalt. Van dit waarderingsmodel moeten we echt af. Een pand heeft in mijn ogen alleen waarde door de locatie en de mate waarin het tal van (toekomstbestendige en duurzame) functies kan herbergen in samenhang met flexibele huur-en leasestructuren. Een recordbedrag betalen voor een kantoor met extreme huur past daar niet in en is een idiote deal. De hardleersheid van de oerconservatieve vastgoedsector leert mij dat er nog heel wat waarderingspijn aan staat te komen.

Het is onterecht dat ontwikkelaar ­MeyerBergman de zwarte piet krijgt toegespeeld in de ‘gordiaanse knoop’ rondom de herontwikkeling van Paleis Soestdijk. Dit door cultuurhistorica Hanneke Ronnes omschreven ‘topmonument’ was dichtbij totale af­takeling. Niet alleen het middendeel, maar ook de beide zijvleugels waar ­Juliana en Bernhard hun laatste levensjaren gescheiden doorbrachten, waren in dermate slechte staat, dat sloop meer voor de hand lag dan renovatie. Toen was het Paleis nog in het bezit van het Rijk. Het valt te prijzen dat Maya Meijer-Bergmans zich bij de gewonnen tender samen met haar team om het paleis en tuinen heeft ontfermd.

Dat er een hotel, appartementen en parkeerplaatsen zouden komen en festivals zouden ­worden georganiseerd, was toen al bij het Rijk bekend. Het is niet meer dan ­logisch dat MeyerBergman, gezien de omvangrijke investeringen (aankoop plus herontwikkeling) hiervoor kiest. Anders is Paleis Soestdijk niet te redden.

De ontwikkelaar heeft al eerder de herontwikkeling van het Westergasterrein in Amsterdam ter hand genomen. Laten we wel wezen: dat is een fantastische plek geworden.

Rogier Hentenaar, woningbelegger te Amsterdam (ingezonden brief Volkskrant 23 juli 2021)

Was te verwachten maar daardoor niet minder schokkend: het FD ondervroeg recent bij 29 grote bedrijven en overheden hoeveel kantoorruimte zij sinds het begin van de coronapandemie (maart 2020) hadden afgestoten. Dat is niet mis.

Een kleine greep: Aegon heeft 35% van de eigen kantoorruimte te huur of te koop gezet, Triodos denkt 30% minder nodig te hebben en twee kantoren al te hebben verkocht, KPN stootte maar liefst 54.000 m2 af en Shell verhuist binnen Rotterdam en neemt 40% minder kantoorruimte in.

Al met al gaat het om maar liefst 3,3 miljoen m2 kantooroppervlak dat als verborgen leegstand kan worden getypeerd. Veel medewerkers werken veel vaker thuis dan voor de coronapandemie. Hoe de verhouding werk/thuis is varieert van bedrijf tot bedrijf. Het kan variëren van één keer per twee weken even terug op kantoor voor overleg, tot drie dagen kantoor en twee dagen thuis per week. Allemaal hybride werken. Full time, 40 uur per week op kantoor doet nog bijna niemand, behalve wellicht Rutte in zijn torentje.

Er staat nog meer gebeuren. Bedrijven en overheden bevinden zich immers in een overgangsperiode. Men wil eerst ervaren hoe het hybride werken in tal van branches gaat uitpakken voordat de definitieve beslissing wordt genomen om nog meer meters af te stoten. Misschien kunnen bedrijven wel helemaal zonder kantoor? Dat is al te drastisch maar het geeft te denken dat het beursgenoteerde softwarebedrijf GitLab van de Nederlander Sytse Sijbrandij – een miljardenbedrijf inmiddels – geheel ‘remote’ werkt.

Hoe het ook gaat uitpakken: vaststaat dat er een tsunami aan kantoormeters de markt opkomt waarvoor nieuwe gebruikers moeten worden gezocht. Kantoorbeleggers die een bestemming moeten vinden voor de teruggegeven kantoormeters zullen vier soorten reacties vertonen:

1. Ze bellen hun verhuurmakelaar en wachten (lang) op de huurders die een regulier 5+5 jaar contract komen tekenen;
2. Ze kunnen het verhuren aan een flexoperator zoals Spaces en HNK;
3. Ze spelen zelf flexoperator en proberen de ruimtes te onderverdelen in aparte coworkingruimtes en al dan niet afsluitbare kantoorplekken en die flexibel te verhuren aan ZZP’ers;
4. Als de leegstand is gebundeld in één gebouw, kunnen ze het proberen te verkopen aan een ontwikkelaar om te renoveren of om te herontwikkelen naar woningen.

Welke gaat het worden?

Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
T.a.v. Zijne Excellentie H. de Jonge
Turfmarkt 147
2511 DP Den Haag

Hooggeachte heer De Jonge,

Mijn respect voor u is groot. U bent na twee tropenjaren als minister van volksgezondheid tijdens de grootste gezondheidscrisis die Nederland ooit heeft gekend overeind gebleven. Uw Ausdauer is zo groot dat u zonder pauze in het nieuwe kabinet nu de eerste echte woningminister bent sinds jaren. En dat terwijl opnieuw een loodzwaar takenpakket op u wacht.

Uw ambities zijn groot en tevens simpel uit te leggen. Tot 2030 moeten er maar liefst 900.000 huizen in ons land bijkomen waarvan liefst twee derde betaalbaar. Met betaalbaar bedoelt u koophuizen tot aan de NHG-grens, dat is bij het huidig prijspeil €355.000. De betaalbaarheid moet ook gelden voor de huurmarkt. Circa 90 procent van de huurwoningen zal worden gereguleerd binnen het woningwaardesysteem. Concreet betekent het dat de meeste huurhuizen niet meer gaan kosten dan €1250 per maand.

Gaat dit lukken? De eerste voortekenen zijn niet gunstig. Wat betreft het bouwen van nieuwe huizen: oplopende materiaalkosten, stijgende rente, gebrek aan geschikt bouwpersoneel, het naarstige tekort aan locaties en de drukkende stikstof- en PFAS-regelgeving maken het bijkans onmogelijk om de bouwproductie op te schroeven. Het wordt al een uitdaging om de aantallen van de afgelopen jaren te evenaren.

Daarnaast zult u de medewerking van vastgoedbeleggers hard nodig hebben. Uw plannen om de huurprijzen vergaand te reguleren zal op groot verzet stuiten. Rechtbanken vrezen een tsunami aan zaken hierover. Het grijpt namelijk diep op het eigendomsrecht in. Het eerste gevolg is dat veel beleggers hun huurhuizen gaan verkopen. Goed voor de koopmarkt, zult u denken, maar er zijn nog altijd mensen in Nederland die geen hypotheek krijgen. Omdat ze niet in loondienst zijn, zoals u. Die groep, ik noem ze gemakshalve ZZP-ers, wordt namelijk steeds groter. Die willen kunnen huren.

U zult het over een andere boeg moeten gooien. Uiteraard blijven bouwen waar mogelijk, maar er zijn andere, minder voor de hand liggende, maatregelen denkbaar om het schrijnende woningtekort op te lossen. Ik noem het laaghangende fruit dat u alvast kunt plukken:

– Er wonen veel te weinig mensen in veel te veel huizen. Stop per direct met de kostendelersnorm voor de bijstand en moedig samenwonen aan met andere bijstandsgerechtigden met eigen huurwoning zonder verlies van uitkering.

– Stop met verlagen AOW bij fiscaal partnerschap. Zo moedig je alleenstaande ouderen om bij elkaar te wonen zonder dat er sprake hoeft te zijn van een relatie.

– Of zorg dat ouderen wier kinderen het huis uit zijn hun ruime woning makkelijker kunnen verbouwen en notarieel splitsen in meerdere wooneenheden. Bijvoorbeeld in huurwoningen. 

– Verhoog het maximaal vrij te incasseren huurbedrag bij het in huis nemen van kostgangers. Dat is voor dit jaar €5711. Waarom niet direct optrekken naar bijvoorbeeld €10.000?

– Schaf de strenge regels af rond het woningdelen. Niet meer een vergunning verplicht stellen bij meer dan twee mensen in een woning (zoals nu in Amsterdam) maar vanaf drie of vier mensen.

– Tenslotte staan er nog 90.000 bestaande woningen in NL leeg die op bewoning wachten.

Daarvoor zult u moeten overleggen met uw collega-ministers waaronder Kaag van Financiën. Maar u zult zien hoe snel we in staat zijn om heel veel mensen adequaat te huisvesten. Bovendien gaat het onnoemlijk veel sneller dan het (dwingend) aanwijzen van bouwlocaties dat ongetwijfeld leidt tot vertragende juridische schermutselingen en het beperken van de bewegingsvrijheid van beleggers.

En last but not least: u zult herinnerd worden als de eerste woningminister die talloze mensen weet te huisvesten met slimme maatregelen zonder eenzijdige focus op woningbouw. Ik vertrouw op uw wijsheid en creativiteit om open te staan voor alternatieve oplossingen zoals hierboven geschetst.

Met vriendelijke groet,

Rogier Hentenaar

Vastgoedbelegger, investeerder in startups en freelancejournalist

Hugo de Jonge: u kunt sneller en beter het laaghangende fruit plukken om vluchtelingen én woningzoekers te huisvesten dan bouwlocaties verplicht te stellen. Welke zijn dat?

– Er wonen veel te weinig mensen in veel te veel huizen. Stop per direct met de kostendelersnorm voor de bijstand en moedig samenwonen aan met andere bijstandsgerechtigden met eigen huurwoning zonder verlies van uitkering.
– Stop met verlagen AOW bij fiscaal partnerschap. Zo moedig je alleenstaande ouderen om bij elkaar te wonen zonder dat er sprake hoeft te zijn van een relatie.
– Of zorg dat ouderen hun ruime woning makkelijker kunnen verbouwen in meerdere wooneenheden.
– Verhoog het maximaal vrij te incasseren huurbedrag bij het in huis nemen van kostgangers. Dat is voor dit jaar €5711. Waarom niet direct optrekken naar bijvoorbeeld €10.000?
– Schaf de stompzinnige regels af rond het woningdelen. Niet meer een vergunning verplicht stellen bij meer dan twee mensen in een woning (zoals nu in Amsterdam) maar vanaf drie of vier mensen.
– Tenslotte staan er nog 90.000 bestaande woningen in NL leeg die op bewoning wachten.

Daarvoor zult u soms in conclaaf moeten met uw collega Kaag van Financiën. Maar u zult daarna zien dat Nederlanders in een hoog tempo in staat zijn om heel veel mensen te huisvesten. En gaat onnoemlijk veel sneller dan het (dwingend) aanwijzen van bouwlocaties dat ongetwijfeld leidt tot vertragende juridische schermutselingen.