Je wordt er droevig van maar wie dit recente artikel uit Cobouw leest, kan het alleen maar beamen: échte innovatie in de bouw is nog heel ver weg. Dan heb ik niet over speciale dakpannen of warmtepompen, maar over grootschalige steigerloze bouw van goedkope en energiezuinige huizen.

Zoals vandaag de dag wordt gebouwd, zo doen we het al duizenden jaren. Steen voor steen, en als het wat hoger gaat, leggen we steigers aan, vroeger van hout, nu van ijzer, maar het bouwprincipe is al eeuwenlang krek hetzelfde. Natuurlijk worden doorlopend innovaties bedacht om woningen sneller, goedkoper en duurzamer te bouwen. Echt? Ik zie het niet.

Sneller? Het bouwen van doorsnee woningen duurt nog altijd maanden, vaak tot meer dan een jaar. Vooruit, de meeste tijd besteedt de bouwer/ontwikkelaar aan het slechten van gemeentelijke (vergunnings-) en bezwaarprocedures. Vaak neemt dit zo’n vijf jaar in beslag. Dat valt de bouwer niet te verwijten. Maar toch, als de schop eindelijk de grond ingaat, kan de koper pas na een jaar de sleutels krijgen (daarover zo meer).

Goedkoper? Volgens het CBS zijn de bouwkosten vanaf het jaar 2000 tot aan februari 2022 ruim 73% gestegen. De marktprijzen gingen in exact dezelfde periode nog een heel stuk harder: 126,7%. Nu de materialenprijzen en de inkoop van vakmensen door het dak gaan, zullen de bouwkosten nog heel wat harder stijgen de komende jaren.

En duurzamer? Vooruit, het aantal nul-op-de-meter woningen neemt fors toe. En er wordt steeds meer gebouwd met alternatieve materialen. Houtbouw is voorzichtig in opkomst. Maar grosso modo is de bouw weinig duurzaam met veel op- en af rijdende voertuigen waarbij veel bouwmateriaal verspild wordt. Is bouwen met beton nog duurzaam? Hoeveel nieuwe woningen zijn inmiddels circulair?

Een terzijde: het is voor mij onbegrijpelijk dat niet standaard op alle nieuwe daken zonnepanelen liggen. Een verdienmodel dat bouwers onnodig links laten liggen. Stel: consumenten betalen na de oplevering van hun huis zo’n €5500 voor 12 zonnepanelen die goed zijn voor jaarlijks 3500 kWh. Door grootschalige inkoop en efficiënt meebouwen kunnen bouwers dit voor €4500 in de prijs van de woning opnemen, dat is vaak nog geen procent van de totale aankoopsom. Maar diezelfde bouwers kunnen dit voor vermoedelijk €3500 realiseren. Iedereen win- win, ook het milieu. En als we te veel stroom opwekken, wat dan? De eerste briljante innovaties kloppen al aan de deur.

En nu we toch even zeuren: waarom zijn er nog steeds ouderwetse sleutels nodig om je huis binnen te komen? Vrijwel alle auto’s hebben al 15 jaar op afstand bedienbare centrale deurvergrendeling. Waarom niet bij huizen?

Zoals Tesla de gamechanger is voor de auto-industrie, Apple voor de mobiele telefonie, Airbnb voor de hotelbranche, Spotify voor de muziek, Amazon voor de retail en Netflix voor de filmwereld, daar ontbreekt een dergelijke klinkende naam voor de bouwsector.

Waar blijven de woonfabrieken die steigerloos razendsnel, goedkoop en duurzaam woningen realiseren? Partijen als De Meeuw, Daiwa, Modulex en Domodo zijn al jaren actief in modulaire bouw maar breken nog lang geen potten. Als het aan de traditionele bouwers ligt is dergelijke industrialisatie ‘geen doel op zich’. Volgens bouwer ERA Contour in dit Cobouw-artikel moet de ‘vraag leidend zijn’ en moeten bouwconcepten ‘flexibel in de bestaande stedelijke context zijn in te passen’. Me dunkt dat modulaire bouwconcepten die van de spreekwoordelijke lopende band uit de woonfabriek rollen, dit juist sneller kunnen doen dan traditionele bouwers.

Bouwer KlokGroep in hetzelfde Cobouw-artikel wijst nog op iets anders: mensen willen liever in traditionele stenen huizen met dakpannen wonen. Ik durf te beweren dat de vraag door het dak gaat wanneer circulaire prefab huizen voor bodemprijzen inclusief de locatie worden aangeboden.  

Het kan nog veranderen. Er is een nieuwe hbo-opleiding in de maak die industrialisatie in de bouw moet bevorderen. Prefab Modulaire Bouw en Industrieel Bouwen gaat het heten. Een initiatief van ondermeer bouwers TBI, Van Wijnen, Dura Vermeer. Even dacht ik: dit is net alsof de traditionele tv-omroepen een opleiding beginnen om een nieuwe Netflix en Disney+ van de grond te tillen. Dat gaat niet lukken.

Maar er is hoop. Zo bouwt Van Wijnen een geheel gerobotiseerde productielijn voor geïndustrialiseerd bouwen in Heerenveen. Toch wacht ik op de gamechanger die de bouwsector bij de lurven pakt en een nieuwe toekomst inluidt.

Foto betreft prefabbouw van units van 8 bij 6 meter in Amsterdam-Noord

Er gaat zeker geen eind komen aan oneerlijke makelaarspraktijken door het instellen van een tuchtrechtbank op initiatief van de brancheverenigingen NVM, VBO en Vastgoedpro. Om de doodeenvoudige reden dat voor de consument niet zichtbaar wordt welke woningmakelaars voor de tuchtrechter zijn gedaagd. En zo kunnen makelaars die in de fout zijn gegaan later mogelijk opnieuw consumenten benadelen. Daar hebben we dus niets aan. Maar wat dan wel?

Transparantie en makelaardij blijven twee volstrekt niet te verenigen zaken. Niets voor niets is het makelaarsvak – in principe het samenbrengen van kopers en verkopers – een job die bij uitstek gedijt bij intransparantie. De makelaar met het grootste aanbod aan te verkopen huizen had per definitie een voorsprong. Het internet – met funda voorop – heeft hieraan een eind gemaakt waardoor het woningaanbod voor iedereen zichtbaar is, en niet alleen voor de eigen klantenkring. Maar makelaars lieten zich niet vangen en zorgden ervoor dat nieuw woningaanbod eventjes werd achtergehouden om dit onder de aandacht van de cliënten te brengen. Niet oneerlijk maar ook niet echt transparant. Het omgekeerde gebeurt ook: dankzij het internet kunnen talloze woningzoekers meebieden waarbij sommige makelaars een al geaccepteerd bod kunnen afblazen. En zo zijn er wel honderden gevallen van vriendjespolitiek en prijsmanipulatie.

Voordat men denkt dat ik moedwillig makelaars aan het bashen ben: het overgrote deel van de makelaars doet zijn of haar werk keurig naar eer en geweten. Ik heb met genoeg fijne makelaars samengewerkt en heb bij hen nooit het idee gehad dat ik belazerd werd. Zoals bij alle beroepsgroepen heb je onder de makelaars ook rotte appels zitten. Makelaars die voor de korte termijn profijt gaan, dealtje inkoppen, klaar en hop naar de volgende. En dit gedrag is heus niet alleen voorbehouden aan de vrije jongens maar ook de makelaars die aangesloten zijn bij de bekende brancheverenigingen.

Het initiatief voor een alomvattende tuchtrechtspraak waarin ook de vrije jongens aan onderworpen zijn lijkt hierop een antwoord te zijn. Ik vrees dat het geen donder gaat helpen. We hebben al een paar tuchtrechtelijke instanties voor makelaars zoals van de NVM en van VBO/SCVM. Alle uitspraken zijn daarin geanonimiseerd opgenomen en daar zit dan ook het probleem. Men weet niet welke makelaars een berisping hebben gekregen of een zwaardere sanctie.

Uiteraard kunnen met een beetje googlen de namen van de ‘veroordeelden’ worden achterhaald. Maar als je al zakendoet met een makelaar en je weet niet of hij of zij al voor de tuchtrechter is verschenen, dan kun je niet alle tuchtuitspraken gaan googlen in de hoop – of juist niet – de naam van je makelaar naar voren komt. Denk dat de ‘foute’ makelaars zich hierover totaal niet druk maken. Misschien lachen ze er wel om.

En naming of shaming via Google-reviews? Iedereen kent die reviews wel, maar of ze eerlijk en respectvol tot stand gekomen zijn, is onduidelijk. Mijn indruk is dat mensen met een vervelende ervaring sneller een negatief stukje schrijven dan mensen die juist tevreden zijn. Op die manier kan er een subjectief scheef beeld ontstaan.

Ik zie net als NVM-makelaar Frits Markus meer in een soort van wettelijke vergunning voor woningmakelaars die kan worden ingetrokken bij fout gedrag. Denk dat een dergelijke maatregel meer de sector kan disciplineren dan het optuigen van een branchbrede tuchtrechtspraak. En laten we eerlijk zijn: ondanks de talloze tuchtuitspraken blijven de klachten binnenstromen.

Zolang we nog warm kunnen douchen, betalen we graag voor Russisch gas. Maar voor de rest mogen Russen overal opdonderen. Als het niet goedschiks kan, dan maar kwaadschiks. Het gevolg: een even idiote als kwaadaardige heksenjacht die ook de ‘goede’ Russen treft die tegen de Russische aanval op Oekraïne zijn.

Net als iedereen kijk ik dagelijks met afgrijzen hoe het Russische leger onder Poetins bevel Oekraïne bombardeert met als gevolg talloze verwoestingen met gewonden, doden en een aanzwellende vluchtelingstroom richting West-Europa. Zijn we net van de pandemie en grote stormen af, krijgen we een genadeloze oorlog op 2000 km oostwaarts voor de kiezen.

Met een eensgezindheid die niet eerder vertoond is, laat de wereld – de EU en VS voorop – aan het ijskonijn in het Kremlin weten dat Rusland kan rekenen op ongekend harde sancties. U heeft ze allemaal al voorbij zien komen, ik ga ze niet herhalen. Dat de sancties pijn gaan doen, staat buiten kijf, de gewone Rus meer dan de harteloze kliek in het Kremlin die geen Soljankasoep minder om zal eten. Hopelijk zullen de sancties de Russische oorlogsmachine sterk doen vertragen.

Waar ik grote moeite heb, is dat nu alle ondernemingsactiviteiten van Russen in Nederland en elders buiten Rusland worden gecanceld, belemmerd en dwarsgezeten. Een heksenjacht op alles wat Russisch is. Ook van Russen die absoluut geen Poetin aanhanger en die evenzeer tegen de aanval op hun buurland zijn.

De idiote maatregelen van de afgelopen week in ons land in een notendop:

• Huurcontracten Russische expats in Amsterdamse woningen verscheurd;
• Russen en Belarussen mogen niet de blaren lopen tijdens de Nijmeegse Vierdaagse;
• Het wegsturen van een Russische dirigent die zich weigert uit te spreken over de invasie;
• Russische winkeliers in Nederland die het mikpunt zijn van Poetin-haters;
• Geen Russische schilderijen meer te zien in Hermitage Amsterdam;
• Moeten nu alle boeken van gerenommeerde Russische schrijvers uit onze bibliotheken worden verwijderd? Krijgen we een boekverbranding?

Kijk, ik snap dat het bevriezen van banktegoeden en het afpakken van luxe buitenhuizen en jachten van schatrijke Russische oligarchen het vooral goed doen in de publieke opinie, maar ook hier is sprake van een heksenjacht. Zoals de Russische zakenman Mikhail Fridman – goed voor 15 miljard aan vermogen en woonachtig in Londen – die eigenaar is van drogisterijketen Holland & Barrett en De Tuinen. Fridman komt uit de Oekraïne en heeft zich als één van de weinige Russische oligarchen zich fel uitgesproken tegen de oorlog. De winkels hoeven niet dicht door de Europese sancties maar het bevriezen van de tegoeden kan problemen opleveren voor de duizenden werknemers bij de winkelketens in en buiten Rusland en Oekraïne.

Het laat zien dat het hondsmoeilijk om de sancties precies daar te laten vallen die het hardst de entourage van Poetin treft. En dan ook zodanig hard dat de rijke vriendjes Poetin van weerhouden om de oorlog door te zetten. Die kijken wel uit als ze geen enkeltje Siberië willen riskeren. Het oproepen en het sanctioneren van een boycot is makkelijker gezegd en gedaan maar door het uiterst complexe wereldwijde financieel systeem raken de sancties op allerlei fronten de productie, logistiek en verkoop van bedrijven die niets met de invasie van doen hebben.

Dit laat het dilemma zien waar wij als westerlingen voor staan: we kunnen niet zelf de wapens opnemen, maar het alternatief – het economisch en financieel isoleren van Rusland – zal onze economieën evenzeer als een boemerang treffen.  

De woningnood in ons land is uitgemond tot een heuse wooncrisis. Elf woonmythen hebben aan deze crisis bijgedragen, schrijft de jonge stadsgeograaf Cody Hochstenbach in zijn net verschenen boek ‘Uitgewoond’. Een fel maar ook leerzaam en inspirerend boek dat ik iedereen kan aanbevelen. Maar zijn oplossingen zijn te kort door de bocht.

Het boek is de weerslag van jaren onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt. Hochstenbach, een rising young star in de wetenschappelijke wereld, laat overtuigend zien dat de woningcrisis niet zomaar uit de lucht is komen te vallen. Het is de cumulatie van een keten van politieke beslissingen in de afgelopen veertig jaar dat de huizen- en huurprijzen door het dak schieten en de kloof tussen woningbezitters en huurders steeds verder is vergroot.

De omgekeerde wereld, vindt Hochstenbach, een huis zou voor iedereen de basis moeten zijn voor een eerlijk en veilig bestaan zonder stress en angst. Dakloosheid zou niet moeten bestaan in een welvarend land als de onze, zo start Hochstenbach zijn boek. Volgens hem zijn er minstens 100.000 dak- en thuislozen in Nederland voor wie het recht van een eigen woonruimte is ontzegd.

Wie het ruim 300 pagina’s tellende boek doorneemt, kan zich niet aan de indruk onttrekken dat Hochstenbach, in 2017 cum laude gepromoveerd op gentrificatie in stadsbuurten, zich behoorlijk afzet tegen de VVD en CDA in het algemeen en vastgoedbeleggers in het bijzonder. Voordat men dit boek als ‘linkse propaganda’ wegzet, loont het zeer de moeite om alle woonmythes door te nemen. Tien tegen één dat men overtuigd raakt van het grote nut om voldoende sociale huurwoningen te hebben, het afschaffen van inkomensgrenzen hiervoor en het schrappen van de talloze voordelen van de koopwoningbezitters.  

Zonder dat ik hier uitgebreid het boek ga spoileren, licht ik een paar van de elf door Hochstenbach besproken ‘woonmythes’ uit die de essentie van het hele boek raken. Zoals de mythe dat sociale woningen alleen bedoeld zijn voor arme mensen. Tot aan begin jaren tachtig van de vorige eeuw kon iedereen die het maar wilde een sociale woning huren. Wat het inkomen was, deed er niet toe. Er kon toen tegen acceptabele huren worden gehuurd bij zowel de talloze particuliere beleggers en woningbouwverenigingen. Maar liefst 40% van de Nederlandse bevolking bewoonde een sociale huurwoning, segregatie deed zich nauwelijks voor. Onder het kabinet Van Agt vond men de uitgaven voor sociale huur te hoog en decentraliseerde de volkshuisvestingstaken naar de gemeenten. Dat had grote gevolgen. De opeenvolgende kabinetten gingen bezuinigen op de sociale huur en er moest meer aan de ‘markt’ worden overgelaten. Nederlanders moesten aan de koopwoning en sociale huurwoningen waren alleen nog bedoeld voor het armste bevolkingsdeel.

Hochstenbach schrijft met vaart hoe in een hoog tempo de gewijzigde politieke opinies ervoor gezorgd hebben dat er op een aantal fronten dramatische tweedelingen plaatsvonden: die tussen sociale huren en vrije sector huur en die tussen kopers en huurders. En de tweedelingen leidden in de decennia die erop volgden, tot grotere, welhaast onoverbrugbare kloven. De huidige definitie van de scheefhuurders klopt volgens de auteur niet. We denken dat het om mensen gaat die met te hoge inkomens een sociale huurwoning ‘bezet’ houden terwijl de echte scheefwoners juist veel te duur huren en elke maand zich afvragen of ze de huur kunnen ophoesten. Dat overkomt inmiddels een kwart van alle huurders. Daar moet de politiek zich druk over maken vindt Hochstenbach.

Een drietal mythes reserveert de schrijver voor beleggers zoals de mythe dat het om creatieve ondernemers gaat. Ik waag het zeer te betwijfelen of de meeste woningbeleggers dat werkelijk denken, ik in ieder geval niet. Wat mij betreft staan de schrijver en ik op dezelfde lijn. We beleggen in vastgoed omdat we op het spaargeld op de bank geen rente meer krijgen. Niet omdat we zo creatief zijn. Wellicht kunnen beleggende ontwikkelaars meer creativiteit worden toegedicht omdat zij echt iets aan het woningtekort willen doen.

Dan is er nog de mythe dat middenhuur (vanaf €750 per maand, maar veel vaker boven de €1000) een oplossing is om de kloof tussen sociale en dure vrije sector of koopmarkt te dichten. De middenhuur wordt door politiek en markt als de heilige graal gezien. Daar kan niet genoeg voor gebouwd worden. De praktijk laat echter zien, zo toont Hochstenbach aan, dat het meestal om relatief kleine appartementen gaat van 40-50 m2 voor 900-1000 euro in de maand. Feitelijk ongeschikt om de cliché doelgroepen om gezinnen van verpleegkundigen, agenten en onderwijzers in te huisvesten. Een ‘schijnoplossing’ vindt de schrijver.

De brug tussen sociale huur en dure huur/koop kan zonder middenhuur eenvoudig worden gedicht. ‘Maak de sociale huurwoningen weer breed toegankelijk en stop met het opdrijven van koopwoningprijzen door het afschaffen de hypotheekrenteaftrek en andere voordeeltjes voor de woningbezitters’, zegt Hochstenbach.

Om de woningmarkt weer in het gareel te krijgen moet niet zomaar lukraak woningen uit de grond worden gestampt vindt Hochstenbach. Er moet vooral een visie worden neergelegd waar en welk soort woningen moeten komen. Een taak voor de nieuwe woningminister Hugo de Jonge. De schrijver spreekt van betaalbare woningen – liefst ver onder de huidige gemiddelde prijs van 450.000 voor een nieuwbouwhuis – in prettige wijken die ecologisch duurzaam zijn. Met dit laatste bedoelt hij vooral woningen in de stad en niet in het weiland zoals de ‘bouwlobby’ wil. Het land staat al ‘vol met doorzonwoningen in rustige wijken’, zegt de schrijver. Ook is hij negatief over woonconcepten zoals Friends-wonen en flexwoningen (‘schaamcontainers’).

Me dunkt dat Hochstenbach te veel wensen opstapelt. Grotere gezinswoningen in de stad tegen een lage prijs zijn nu een onhaalbare kaart. Tenzij gemeenten hun grondprijs flink terugschroeven. Hochstenbach verwijst naar Wenen waar wel een zeer grote markt van goedkope huurwoningen bestaat dankzij strenge regulering.

Het ‘recht op een thuis’ is een politieke en sociale plicht voor de samenleving, zo beëindigt de auteur zijn boek Uitgewoond. Daar ben ik het mee eens maar hoe we dit voor elkaar krijgen is bron voor stevige discussie.

Afgelopen maandag 14 februari 2022 was ik als co-host aanwezig met Cody Hochstenbach als gast over zijn boek Uitgewoond in het BNR radioprogramma Vastgoed Gezocht. De uitzending (22 minuten) is hier te beluisteren.

De aanhoudende woningprijsstijgingen leiden tot oplopende stress bij de toezichthouders. Twee leden van de directie van DNB waaronder president Klaas Knot maken zich zorgen, zo blijkt uit recente reacties van hen in de pers.

Zo wil DNB-directielid Olaf Sleijpen de overbiedingen aanpakken. Niet alleen het aantal overbiedingen – 81% van alle verkochte huizen wordt overboden – maar ook de hoogte – bij één op de drie wordt meer dan een halve ton op de vraagprijs gedaan – loopt de spuigaten uit.

Hoewel DNB al sinds jaar en dag roept dat de stijging van de woningprijzen onhoudbare risico’s met zich meebrengen, heeft de toezichthouder vooralsnog geen enkel idee hoe die de excessen moet aanpakken. Behalve dat het ‘goed is om daar in deze markt eens goed naar te kijken’ zijn volgens Sleijpen verschillende ‘opties’ mogelijk. Zo oppert hij dat de ‘transparantie over biedingen misschien beter kan en je zou misschien zelfs een grens kunnen stellen aan overbiedingen ten opzichte van de vraagprijs’.

Om met de tweede suggestie te beginnen: een grens aan overbiedingen te stellen is niet mogelijk. Het staat kopers immers vrij om zelf het bedrag te bepalen om het huis te bemachtigen. Als er een grens wordt gelegd op de hoogte van de overbieding, dan zijn er wel andere manieren denkbaar om de verkoper te overtuigen. Bijvoorbeeld door onderhands de verkoper te bevoordelen. Weekendjes weg, verhuiskosten van verkoper vergoeden, bedrag in contanten (dus zwart), er is van alles te bedenken. Kopers zullen zeer wel geneigd zijn om hieraan mee te werken. Want hoe lager de ‘officiële’ aankoopsom, des te minder overdrachtsbelasting verschuldigd is. Wellicht zelfs lagere makelaarscourtage indien gerelateerd aan de koopprijs. Eerlijk gezegd denk ik dat hierdoor de vraagprijzen op Funda omhooggaan om de te verwachten lagere overbiedingen te compenseren.

Dat schiet niet op. De eerste suggestie die Sleijpen enigszins bedremmeld uitspreekt, het verbeteren van de transparantie van biedingen, daar zit meer potentie in. Het is zelfs op korte termijn te realiseren. Als we eens beginnen met het daadwerkelijk zichtbaar maken van biedingen op een te koop staand huis op Funda. Geen dichte enveloppen met biedingen naar een notaris of verkopende makelaar.

Nee, maak het volledig online zichtbaar in stappen van 1000 euro. De bieders blijven uiteraard anoniem. Zo kan iedere potentiële koper direct de gewilligheid van een huis zien aan de hand van het aantal en de hoogte van de biedingen. En kan zo zijn of haar biedstrategie op aanpassen al naar gelang de eigen financiële spankracht. Voordeel is dat niemand meer het vervelende gevoel heeft in hoeverre de bieder van het winnende bod afzat bij een verloren biedproces. Zoals nu het geval is. De opeenvolgende biedingen zijn in het nieuwe biedsysteem dan immers à la minute zichtbaar.

Momenteel lopen al diverse kleinschalige initiatieven met open biedingen zoals House.nl en bij marktleider NVM. Maar het overgrote deel van de huizen gaat op de ouderwetse niet-transparante manier van de hand. En dat terwijl we veel ervaringen hebben met (online) veilingsystemen. DNB, wat let u?

Na 10 jaar sluit de verdeling van dure en goedkope Amsterdamse woningen goed aan bij de verdiende inkomens in de stad. Dat blijkt uit het recente onderzoek Wonen in Amsterdam. En ja, de toename van de particuliere huursector heeft hier positief aan bijgedragen.

De Amsterdamse woningmarkt staat in veel (social) media symbool voor alles wat misgaat. Peperdure koop – en huurwoningen, toenemende segregatie, beperkt aanbod en lange wachtlijsten voor sociale huur, zo kan de hoofdstad in vogelvlucht wel worden getypeerd. De uitkomsten van het nieuwste, tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA), lijken het negatieve beeld opnieuw te bevestigen.

Vooral het feit dat de particuliere huurmarkt (30,5% van de 449.982 woningen in de stad) qua omvang voor het eerst die van de koopmarkt (28,8%) overstijgt, leidt tot tal van voorspelbare reacties waaronder die van wethouder Wedemeijer van Wonen en Bouwen. Zonder naar de eigen rol te kijken beschuldigt hij het Rijk die door ‘landelijk beleid en enorme huurverhogingen de bestaande betaalbare woningen in rap tempo naar het dure huursegment laat wegstromen’. Ongetwijfeld met de komende gemeenteraadsverkiezingen op 16 maart voor ogen pleit Wedemeijer voor ‘landelijke huurprijsregulering’ om een eind te maken aan de ‘prijsstijgingen in de bestaande woningvoorraad.

En toch wie de moeite neemt om het slechts 12 pagina’s tellende onderzoek van de gemeente Amsterdam over 2021 goed door te vlooien, die komt met minder alarmerende conclusies en zelfs tot hoopgevende uitkomsten. Zeker als het oudere onderzoek uit 2011 erbij wordt gepakt. Wat ik zie is dat het woningbestand sinds 2011 veel meer toegegroeid is naar het (toegenomen) bestedingspatroon van de inwoners.

Was in 2011 ruim 65% van de Amsterdamse woningen (koop en huur) nog bereikbaar voor circa 51% van de huishoudens die niet meer verdienen dan de toenmalige huurtoeslaggrens van ruim €33.000 bruto per jaar, in 2021 is die 65% van de bereikbare woningen geslonken tot 48,5% van het totaal en dat terwijl de lage inkomensgroepen (maximaal €40.000 bruto per jaar) 48,8% van de stad bevolken. Je zou kunnen zeggen dat de verdeling van woningen over de inkomensgroepen minder scheef is geworden.

Dat is ook te zien wanneer we kijken naar de duurste woningen voor de zogenoemde prosecco nippende Tesla-rijders in de stad. In 2011 bevolkte de hoogste inkomensgroep (minstens twee keer modaal) 29% van de stad maar behoorde slechts 18% van de woningen tot het duurste segment.

Een decennium later hebben de beter verdienende inwoners een stuk meer keus: het dure woningbestand is meer dan verdubbeld: van 18% naar 39% van het totaal terwijl 34,5% van de inwoners tot de hoogste inkomens behoren. Dat zijn nog maar percentages. In de tussentijd stegen zowel het aantal inwoners (779.808 in 2011 tot 873.338 in 2021) als de woningvoorraad (van 406.676 in 2011 naar 449.982 in 2021). Het is allemaal te lezen op p.6 van het WiA-onderzoek 2021.

Natuurlijk, er is nog veel te doen in en om de stad. Zo moet er flink doorgebouwd worden in alle segmenten (het meest in het middensegment huur om de onderwijzers, agenten en verzorgend personeel in de stad te houden). Maar grosso modo is de stad goed op weg met de aantallen ‘juiste’ woningen voor de verschillende inkomensgroepen.

Wat is er toch met de huurmonitor van huurwoningplatform Pararius aan de hand dat een nieuwe publicatie steeds tot chagrijn bij IVBN en Vastgoed Belang leidt? Zo ook eerder deze maand. Pararius meldt dat de vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen in het laatste kwartaal van vorig jaar weer (fors) is gestegen.

Niets bijzonders zou je zeggen, er is nu eenmaal een groot tekort aan woningen in de vrije sector en nu steeds minder mensen zich een koopwoning kunnen veroorloven raakt duurdere huur meer in trek. Dat vertaalt zich in huurprijsstijgingen waar Pararius elk kwartaal keurig verslag van doet op basis van haar eigen data.

Onthutst?
So far, so good. De private beleggersclub van Vastgoed Belang (VB) – waar ik zelf lid van ben – vond het echter nodig om onder het flauwe kopje ‘Lies, damned lies and statistics’ een persbericht naar buiten te brengen met de boodschap dat men ‘onthutst is over de wijze waarop Pararius de resultaten van haar analyse verklaart’.

Zo geven de cijfers van Pararius volgens VB een vertekend beeld over de huurprijsstijgingen omdat ‘men allereerst uitgaat van prijsvorming bij nieuwe verhuringen in plaats van het prijsniveau van de totale vrije sector.’ U begrijpt het al: de algemene huurprijsstijging van ruim 5% tussen vier kwartalen die Pararius meldt bij nieuwe verhuringen, ligt maatschappelijk gevoelig en onderstreept het hardnekkige huisjesmelkersimago dat aan de leden van VB kleeft.  

Prijsvorming
Maar lieve schatten bij VB, even voor de duidelijkheid: de prijsvorming bij nieuwe verhuringen is nu precies het enige waar ik als belegger in geïnteresseerd ben! Niet in de jaarlijkse huurverhoging als de huurder blijft zitten. Die wordt immers wettelijk bepaald als inflatie plus een procentje. Dat cijfer kan ik zelf opzoeken.

De prijsontwikkelingen van nieuwe verhuringen in de vrije huursector geven mij als belegger een houvast wanneer een huurder weggaat en de woning vrijkomt. Ook de keuze om één- of tweejaars huurcontracten aan te bieden hangt hiermee samen. De sinds jaar en dag gebruikte onderverdeling van ‘kaal’, ‘gestoffeerd’ en ‘gemeubileerd’ bij Pararius vind ik heel erg handig en informatief.

Extra gevoelig
Dan de institutionele vastgoedbeleggers, verenigd in IVBN. Die hebben ook moeite met de cijfers van Pararius. Ze vinden die niet representatief voor de eigen verhuringen. IVBN verhuurt vooral kale (vrije sector) huurwoningen en in de metingen van Pararius tellen die maar bijna 11% in het totaal. Het overgrote deel van de nieuwe verhuringen – totaal 13.659 – bij Pararius betreffen gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen (7914 respectievelijk 4266). Dit ligt nu extra gevoelig omdat Pararius heeft berekend dat nieuwe huurders van kale huurwoningen maar liefst 20,9% meer hebben betaald dan een jaar eerder. Veel hoger dan de andere twee opleverniveaus.

Ben dus eigenlijk wel benieuwd hoe hoog de stijging is geweest bij nieuwe verhuringen van de kale huurwoningen bij IVBN. Dat zou interessant vergelijkingsmateriaal geweest zijn. Ik kan het niet vinden op de site van IVBN. Alleen de feitelijke huurstijging voor zittende huurders meldt IVBN, maar die is met een paar procent niet interessant te noemen zoals ik al aan het begin meldde. Het zal me niets verbazen dat nieuwe verhuur van bestaande huurwoningen ook bij de IVBN-beleggers een stuk duurder uitpakt dan de jaar-op-jaar huurverhoging bij zittende huurders. Die cijfers worden nu niet getoond, mogelijk uit vrees voor nieuwe maatschappelijke ophef.

IVBN stelt dat wederverhuur bij hun beleggers meestal nieuwbouw betreft dat de eerste keer wordt verhuurd en dus niet vergelijkbaar is met de metingen van Pararius. Dat zal best zo zijn maar me dunkt dat er jaarlijks genoeg bestaande woningen van huurders wisselen. Die cijfers wil ik ook van IVBN zien.

Onderzoeken combineren
Grosso modo zijn IVBN en Vastgoed Belang te veel bezig met ‘damage control’ en het pushen van hun goede daden voor de woningmarkt. De prijsvorming in de vrijesector huurmarkt zou enorm aan inzicht en transparantie winnen als de onderzoeken van Pararius op de een of andere manier gecombineerd worden met die bij IVBN en Vastgoed Belang. Daar hebben we meer aan dan de terugkerende klaagzang over de Pararius-cijfers.