Rogier's Analyses

Er zullen maar weinig mensen zijn die zoveel drek en bagger over zich heen hebben gekregen als Hugo de Jonge in de afgelopen anderhalf jaar. Als corona-minister staat hij symbool voor de onhandige aanpak van de pandemie. Gek genoeg denk ik dat hij geknipt is als gloednieuwe woningminister in het komende vierde kabinet Rutte. Hij heeft er de juiste eigenschappen en bagage voor.

Vooropgesteld dat ik geen fan ben van De Jonge. Hij heeft naar mijn idee (te) veel fouten gemaakt in zijn rol als minister van Volksgezondheid. Zijn grootste blunder vond ik dat hij afgelopen zomer de jongeren aanspoorde om het Janssen -vaccin te nemen zodat die met een QR-code direct aan het uitgaansleven konden deelnemen, niet wetende dat het vaccin een paar weken nodig heeft om werkzaam te zijn. Het gevolg weten we: talloze jongeren raakten besmet, ook mijn oudste zoon. Juristen zijn nog steeds aan het overleggen met elkaar of hier sprake is van schending van de zorgplicht.

Ogenschijnlijk is het verrassend dat De Jonge aan een nieuw kabinet deelneemt. Menig minister zou na bijna twee uitputtende pandemiejaren de handdoek in de ring hebben gegooid. Niet De Jonge, als bewijs van trouwe dienst en blijkbaar met onuitputtelijke energie, mag hij als kersverse woningminister de crisis in de woningmarkt gaan oplossen.

Kaliber
Eerlijk gezegd had ik verwacht dat Rutte voor de woningmarkt met een vakinhoudelijke specialist zou komen van het kaliber Peter Boelhouwer of Johan Conijn, net zoals de zwaargewichten Robbert Dijkgraaf op (wetenschappelijk) Onderwijs en Ernst Kuipers op Volksgezondheid zijn gezet.

Doordenkend is De Jonge op Wonen zo gek nog niet. Hij beschikt over een heel belangrijke eigenschap die essentieel is voor deze post: hij heeft ‘Ausdauer’ wat zoveel wil zeggen dat hij veel uithoudingsvermogen heeft en immuun is gebleken voor alle kritiek op zijn functioneren. Hij is sinds de start van de pandemie in maart 2020 overeind gebleken en heeft onvermoeibaar de vaak sombere boodschap van het OMT – in meerdere versies – uitgedragen.

Daarnaast steunt De Jonge vooral op hogere overlegorganen zoals het OMT. Afgezien van een paar missers zoals Dansen met Janssen, verwijst hij onophoudelijk naar dergelijke besluiten. Dat is zeer nuttig bij zijn nieuwe post. Ik verwacht dat voor het uitvoeren van de woningparagraaf van het coalitieakkoord 2021-2025 – zie ook mijn eerdere blog – eveneens een overlegorgaan van OMT-kaliber wordt opgetuigd waarbij De Jonge de uitkomsten daarvan mooi kan uitdragen. Zonder dat hij steeds een andere draai aan moet geven.

Buitenspel
Wat ook gunstig is dat De Jonge in zijn eerdere leven leraar op een basisschool was. Laten basisschoolleraren nu een belangrijke doelgroep zijn die in de grote steden buitenspel zijn gezet omdat voor hen geen woningen zijn. Wellicht is De Jonge zijn bakermat niet vergeten en kan hij zich inleven in de woonwensen van zijn vroegere collega’s.

De Jonge is iemand die niet achter zijn bureau blijft zitten, maar gaat minstens twee keer per week op werkbezoek. Dat zal hij blijven doen. Ik verwacht dat hij continu bij corporaties, grondbedrijven, vastgoedbeleggers, makelaars, ontwikkelaars en bouwers langsgaat om zijn oren te luister leggen.

Stressbestendig
In mijn vorige blog sprak ik de wens uit voor stressbestendige vakidioot op Wonen. Die wens is voor de helft verhoord, De Jonge is wel stressbestendig maar een vakidioot is hij niet. Toch heeft hij genoeg andere eigenschappen om zijn nieuwe rol als woningminister goed in te vullen. Als het meezit, zullen we hem ooit herinneren als de woningminister die eindelijk de koe bij de horens heeft gevat en vergeten we dat hij ooit minister van Volksgezondheid was.

Copyright foto Richard Broekhuijzen

Dat de drie kabinetten Rutte grossieren in beloftes, voornemens en streefdoelen mag geen nieuws meer heten. Het vierde Rutte-kabinet dat in de steigers staat heeft de ambitie om de ‘woningbouw te versnellen tot 100.000 woningen per jaar’. Dat niet alleen. Ten minste twee derde daarvan dient betaalbare huur-of koopwoningen te zijn. Dat gaat niet samen.

Zeker, een heel loffelijk streven, en veel mensen wachten daar met smart op. Toch zullen beide doelstellingen bij lange na niet gehaald worden in de komende kabinetsperiode.

Wie het nieuwe, 47 pagina’s tellende coalitieakkoord 2021 -2025 ‘Omzien naar elkaar’ doorpluist, leest een merkwaardig document waarin Rutte en zijn coalitiegenoten qua beleidsvoornemens van alles en nog wat willen goedmaken wat ze in de voorgaande kabinetten hebben verzuimd. Een soort van mea culpa maar dan vertaald in concrete doelen. Het gevolg van een nieuwe bestuurscultuur waar Rutte begin dit jaar vaak over sprak? Die komt slechts één keer ter sprake in het onderdeel van de ‘versterking van de democratische rechtsorde’. Maar dit terzijde.

Daadkracht
Meer woorden worden gewijd aan het onderdeel Volkshuisvesting en RO (pagina 12-14). In 15 aandachtspunten wil het komende kabinet met daadkracht de wooncrisis aanpakken. Paar ervan zijn al uitgebreid in de openbaarheid besproken zoals de volledige afschaffing van de verhuurderheffing en de ‘jubelton’ bij schenkingen.

Het accent is duidelijk gelegd op het opvoeren van de bouw tot 100.000 nieuwe woningen per jaar waarvan 15.000 tijdelijke woningen en nog eens 15.000 uit kantoortransformaties moeten voortkomen. En van die 100.000 moet minstens twee derde betaalbaar zijn qua koop als huur. Enorm hoge ambities.

Als we kijken naar de afgelopen tien jaar, dan is de nieuwbouwwoningproductie inclusief transformaties nog maar één keer boven de 80.000 getopt (in 2019). De transformatie van overtollige kantoren, winkels en ander vastgoed in nieuwe woningen heeft sinds 2012 nog nooit de 15.000 per jaar gehaald. Welk deel daarvan ‘betaalbaar’ is, nog los van het feit hoe je de betaalbaarheid vaststelt, is onbekend maar ik durf de gok wel te wagen dat dit elk jaar minder dan de helft bedroeg (lees hier zes andere suggesties om de bouw te versnellen).

Tijdelijke bouw
Daarnaast wil het Rijk ook tijdelijke woningbouw stimuleren voor de acute tekorten bij studenten, spoedzoekers, arbeidsmigranten en daklozen. Minstens 15.000 per jaar. Daarvoor worden gemeentelijke procedures voor het plaatsen van tijdelijke woningen zoals prefab vergemakkelijkt, aldus het akkoord. Heb hierin een zeer hard hoofd in of dit gaat lukken. We merken dat onze plannen voor het realiseren van tijdelijke en betaalbare studentenwoningen op maximaal een half uur fietsen van universiteiten in verschillende grote steden stuiten op waslijsten aan gemeentelijke bezwaren. De wens van de nieuwe coalitie om in de hernieuwde Bouwagenda ook de bouw van prefab woningen fors op te schalen heeft geen enkele zin als gemeenten nauwelijks meewerken aan het beschikbaar stellen van tijdelijke locaties. Laat staan als de grondprijzen niet worden verlaagd om de bouw van betaalbare woningen te bespoedigen.

Het is te gek voor woorden dat schatrijke techbedrijven zoals Facebook voor een appel en een ei en in no time energievretende datacenters met nauwelijks voordelen voor de werkgelegenheid mogen bouwen op schaarse grond. Het is een lichtpunt dat het Rijk in de toekomst hieraan een einde wil maken door minder vaak een vergunning te verstrekken voor nieuwe grootschalige datacentra.

Wat de huurprijzen betreft: het kabinet vraagt het onmogelijke door huurprijsbescherming voor middenhuurwoningen voor te stellen. Deze maatregel moet enerzijds de woningen betaalbaar houden en anderzijds moeten institutionele beleggers nog een rendabele boterham aan kunnen verdienen. Dat lijkt mij eveneens – net als het bouwen van jaarlijks 100.000 woningen waarvan twee derde betaalbaar – een onhaalbare kaart.

Stigma
Het is opvallend dat ‘grote verhuurders’ in het akkoord al snel het stigma van malafide opgeplakt krijgen die kennelijk alleen met een verhuurvergunning, meld- en registratieplicht in toom gehouden moeten worden. En dat terwijl woningcorporaties – eveneens grote verhuurders – in hetzelfde akkoord diverse positieve faciliteiten aangereikt krijgen. Zoals de afschaffing van de verhuurderheffing en het opschorten van de markttoets (om ook middeldure huurwoningen te ontwikkelen). Corporaties zijn dus oké en verhuurders zijn cowboys die aan banden moeten worden gelegd. Jammer.

Samenvattend: het kabinetsakkoord om de wooncrisis op te lossen, maakt een prima aanzet door de meest verstorende maatregelen (verhuurderheffing en jubelton) per direct op te heffen. Daarnaast is het positief dat eigen grondposities van het Rijksvastgoedbedrijf gebruikt worden voor het bouwen van goedkopere woningen en het stimuleren van tijdelijke huisvesting. Al hangt dat laatste sterk af van de medewerking van gemeenten die op dit vlak nog weinig hebben laten zien. Maar er is meer nodig zoals ik hiervoor al heb betoogd.

Het nieuwe coalitieakkoord is vierjarig maar daarvan kan 2021 al worden afgeschreven. De resterende drie jaar is te kort om de effecten van de plannen te meten, bovendien zal de oppositie ook wat wijzigingen eisen. Dan blijft het afwachten of de pandemie niet opnieuw de volle aandacht van het nieuwe kabinet vraagt en alles weer ‘on hold’ wordt gezet.

Suggesties
Het is heel goed dat er nu weer eens een aparte woningminister komt en hoop van harte dat deze een oprechte vakidioot is en niet iemand die uit politieke loyaliteit tot het ambt wordt geroepen. Suggesties wie het moet worden zijn welkom. Voor nu wens ik u alvast een fijn en inspiratievol jaaruiteinde!

Ontluisterend is het enorme bedrag dat de Nederlandse woningbeleggers van sociale huurwoningen aan verhuurderheffing inmiddels hebben opgehoest: ruim 12,75 miljard euro. En het loopt met zestig euro per seconde op. Dat lijkt weinig maar dat is toch bijna 1,9 miljard erbij aan belastingheffing voor dit jaar.  

Hoe ik dat weet? Het actuele bedrag aan verhuurderheffing is hier te vinden waarbij naar mijn ruwe schatting het miljardenbedrag op deze meter steeds met ongeveer zestig euro per seconde omhoog springt. Daarmee lijkt het op de bekende Amerikaanse staatschuldmeter op Times Square die met 14 posities net toereikend is om de totale Amerikaanse staatschuld weer te geven (nu bijna 29 biljoen dollar).

Effectief minder bouwen
De verhuurderheffing – ook wel vaak te lezen als fout gespelde verhuurdersheffing – is sinds de invoering in 2013 een voorbeeld van een belastingheffing die zeer effectief is gebleken om sociale verhuurders veel minder woningen te laten bouwen. Feitelijk een soort vermogensbelasting die bezitsuitbreiding in de kiem smoort.

Want met die bijna 13 miljard euro aan verhuurderheffing hadden ook zo’n 70.000 nieuwe huizen kunnen worden gebouwd, gebaseerd op een kleine 190.000 euro aan stichtingskosten (inclusief grond en bouwkosten) per woning.

Waarom begin ik hierover?
Vandaag meldde koepel Aedes van woningcorporaties dat hun leden in 2020 ruim 15.000 nieuwe, duurzame huurwoningen (84% zonder gasaansluiting) hebben gebouwd. In 2013, het startjaar van de verhuurderheffing, werd bijna twee keer zoveel woningen gebouwd. De jaren daarna zakte de productie als een baksteen: van 17.184 in 2014 tot 12.743 in 2018 om vervolgens licht te stijgen tot 13.283 in 2019 en 15.199 in 2020.

In concreto slagen de corporaties om jaarlijks een uiterst magere 6 promille van hun huidige woningbezit van 2,3 miljoen woningen nieuw te bouwen. Door de te slopen woningen van af te trekken blijft daar slechts minder dan 2 promille van over.

Zo stimulerend als de hypotheekrenteaftrek is geweest voor het bevorderen van het eigenwoningbezit, zo ‘effectief’ is de verhuurderheffing (oplopend van 0,381% van de belastbare waarde in 2014 tot 0,526% dit jaar, zie hier de berekening) uitgepakt in het terugdringen van de woningproductie.

Afschaffen is een no-brainer
Het lijkt me voor een nieuw kabinet een no-brainer om de verhuurderheffing per direct af te schaffen als zij graag veel meer nieuwe woningen in ons land zien. Dat zit er helaas niet in omdat er geen volledige compensatie in de staatsbegroting is gevonden om het gat te dichten.

Wel kregen de sociale verhuurders op de laatste Prinsjesdag alvast een half miljard korting in het vooruitzicht gesteld, maar die verdampt direct door de snel oplopende WOZ-stijging waarop de heffing is gebaseerd. Per saldo gaan de sociale verhuurders in 2022 juist meer aan verhuurderheffing betalen dan het jaar ervoor. Dat schiet niet op. Temeer daar de bouwkosten per m2 razendsnel zijn opgelopen (18% in 2020).

De verhuurderheffing, inmiddels jaarlijks ruim 700 euro per sociale huurwoning, mag wel worden gezien als een fiscaal monstrum waarmee ons land onnodig circa 70.000 nieuwe huurwoningen door de neus is geboord. Wanneer stopt dit?

Het is ongelooflijk, het kan dus wel: een breed gedragen kabinet met milieufanaten aan de uiterste linkerzijde tot verstandige rekenmeesters aan de rechterzijde. En dat in slechts twee maanden na de verkiezingen. Dat lukt blijkbaar in Duitsland waar een gloednieuwe regering in de startblokken staat met plannen waar eenieder zijn vingers bij aflikt.

Kom er daar in Nederland maar eens om. Hier wachten we al acht maanden na het sluiten van de stembussen op een nieuw kabinet. In Berlijn weten ze van doorpakken en aanpakken.

Wie had gedacht dat onze grote oosterbuur na 16 jaar onafgebroken bondskanselierschap van ‘Frau Merkel’ na haar vertrek in een soort van chaos terecht zou komen, die vergist zich. Met grote voortvarendheid hebben de Duitse partijen FDP, SPD en De Groenen na de verkiezingen gezamenlijk een regeringsakkoord in elkaar gezet dat als lichtend voorbeeld mag worden gezien.

De voorgestelde maatregelen en plannen in het nieuwe Duitse regeerakkoord lezen als een routekaart naar een toekomstbestendig land waar het fijn wonen is en waar klimaat, modernisering, sociale gerechtigheid en daadkrachtige aanpak van de corona speerpunten zijn.

Overal zonnepanelen
Ik pak er een paar krenten uit. Zo is de nieuwe regering het eens geworden over de aanpak van het klimaat, toch altijd een typisch Groenen-onderdeel. Er komt een gecombineerd superministerie voor Economie en Klimaatbescherming. De ambities zijn enorm maar wel haalbaar: in 2030 (dat is over ruim 8 jaar!) moet 80% van de Duitse stroomvoorziening geheel uit hernieuwbare energie bestaan. Dat is nu 65%. Om dat voor elkaar te boksen moeten alle daken die het aankunnen van zonnepanelen worden voorzien.

Ik kan daar alleen maar jaloers op worden: durf zelfs te verwedden dan het Nederlandse regeerakkoord – als die er al ooit komt – daar geen letter aan wijdt om dit ook bij ons te realiseren.

Daar blijft het niet bij: de kolencentrales – goed voor een kwart van de Duitse elektriciteitsproductie – worden vervroegd afgeschaft: in plaats van 2038 moeten in 2030 de laatste centrales de deuren sluiten hoewel er geen keiharde garantie uit wordt gesproken om dit echt voor elkaar te boksen.

En wie vreest niet meer ongestraft hard te kunnen rijden op de Duitse Autobahnen, die kan opgelucht ademhalen want dit blijft mogelijk. Er komt (nog) geen limiet. Waarschijnlijk een knieval van de Groenen richting de meer liberale FDP waarbij hun stemmers ongetwijfeld in het meer snellere Duitse premiumblik voortbeweegt.

Ouderwets land
Ondanks dat veel mensen denken dat Duitsland een modern land is door grote fabrieken van Siemens, Bosch, BMW, Mercedes en Volkswagen, loopt het qua digitalisering flink achter op de overige Noord-Europese landen. Er wordt nog veel contant betaald, hoge snelheid wifi is nog niet overal vanzelfsprekend en de fax – bij ons al geheel uitgestorven – wordt in Duitsland veel gebruikt door overheidsinstituten om over de corona-aanpak te overleggen.

Bovendien is er een verstikkende bureaucratie. De nieuwe, brede regering wil ‘innovatieteams’ gaan opzetten en digitalisering wordt overal onderdeel van het onderwijs. Daar zullen de partijen in de regering weinig discussie over de aanpak hebben gehad. Al blijft het afvragen of deze maatregelen veel zoden aan de dijk gaat zetten. Als innovatieteams door ambtenaren wordt voorgezeten schiet het niet bepaald op.

Versnelling woningbouw
Wat de woningbouw betreft: Duitsland gaat jaarlijks 400.000 woningen bouwen en dat wordt aangejaagd door een nieuw ministerie van Bouwen en Wonen. Rutte en Ollongren: luisteren jullie mee? En vastgoedbeleggers in de houdgreep nemen, dat gaat Duitsland niet doen. Het bevriezen van huurprijzen in steden met een hoge woningnood zoals het mislukte experiment in Berlijn  gaat niet gebeuren. Wel mogen in drukke gebieden de huren maximaal 11% stijgen per drie jaar.

En alsof dat niet genoeg is: wiet wordt van staatswege gelegaliseerd in Duitsland. Dit zou zomaar een hele slimme maatregel zijn om de ondergrondse drugseconomie door gecontroleerde staatsdistributie een klap toe te brengen en de prijzen omlaag te krijgen. Denk dat veel Nederlandse jointgebruikers in de vakanties afreizen naar Duitsland.

Schaduw
Uiteraard afwachten hoe dit allemaal in de praktijk uitpakt en hopen dat de regeringspartijen na een jaar niet rollebollend over de straat gaan. Maar vooralsnog zijn de Duitse regeringspartijen meesterlijk erin geslaagd om over hun eigen schaduw heen te springen. Met dit geweldige akkoord hebben ze niet alleen de al decennia dominante CDU partij uit de regering weten te houden, maar nemen ze ook het voortouw in Europa.

In een poging om de compleet oververhitte woningmarkt te blussen legt minister Ollongren geen deksel op de pan, maar gooit er juist extra olie op. De hierdoor opgelaaide vlammen zijn afkomstig van haar voornemen om ook het financieel voorbehoud voor biedende woningkopers te verplichten.

De plannen hiervoor maakte Ollongren deze week bekend. De meeste aandacht ging uit naar het aanleggen van een automatisch meelopend biedlogboek door de makelaars zodat bieders op een te koop staand woonhuis na afloop kunnen zien wat er is geboden. Zo zou handjeklap door de makelaar worden vermeden. Daarnaast wil Ollongren kopers ‘beschermen’ door een financieel voorbehoud en de bouwkundige keuring verplicht te stellen.

Wat betreft het meer inzichtelijk maken van het biedproces. De koopwoningmarkt is langzamerhand een markt van bieden, loven en handjeklap geworden. Nieuwe koopwoningen worden eerst nog een paar dagen buiten Funda gehouden om die ‘exclusief’ aan te kunnen bieden aan klanten van bevriende makelaars. Hierin lijken makelaars meer op de zogenoemde marketmakers op de effectenbeurzen die bied- en laatprijzen vaststellen. Dat is niet de rol die ze moeten hebben. Een biedlogboek met geanonimiseerde gegevens kan potentiële kopers ervan overtuigen dat de biedingen eerlijk zijn verlopen. Een prima idee. Jammer dat alleen nadat de deal is gedaan het biedlogboek getoond wordt aan alle kandidaat-kopers die achter het net gevist hebben.

Dat vind ik rijkelijk laat. Wat is er mis de biedingen real time op Funda te zetten en er een continue landelijke open veiling van te maken? Dat zal de prijsstijgingen waarschijnlijk niet afremmen, maar niemand hoeft zich gefrustreerd te voelen waarom zijn of haar bod het niet gehaald heeft. Wel ervoor zorgen dat de biedingen niet vrijblijvend zijn. Bijvoorbeeld een soort van boete wanneer je als bieder het winnende bod hebt gedaan maar je toch terugtrekt anders dan het financieel voorbehoud en bouwkundige keuring. Ik begrijp dat men in Noorwegen wel een goed werkend biedsysteem heeft, maar heb geen inzage in de details hiervan.  

Het punt dat ik hier wil maken is dat de verplichting van een financieel voorbehoud ertoe kan leiden dat kandidaat-kopers juist lukraak gaan bieden. Dit in de eigen wetenschap dat een hypotheeklening voor een onzinnige bieding waarschijnlijk niet mogelijk is, maar dat ze hierdoor wel de prijzen verder opdrijven. Bovendien kost het biedproces meer tijd omdat de zogenaamde winnende koper terugkomt bij de verkoper met de teleurstellende boodschap dat hij of zij de deal niet rond krijgt bij de banken. Ik geef toe, het is hypothetisch. Maar een kandidaat-koper die nu al geen financieel voorbehoud maakt zal naar mijn idee zich wel twee keer bedenken voordat deze een onrealistisch bod plaatst.

Een het voorbehoud van een bouwkundige keuring? Die zou niet op het bordje van de koper moeten liggen maar onafhankelijk laten vaststellen. Eerder dit jaar heb ik in het FD (HIER zonder paywall) gepleit voor een apart taxateurfonds voor echt onafhankelijke taxaties. Dat kan ook met een bouwkundige inspectie. Zodra een huis op Funda komt, spoeden de taxateur en inspecteur naar het betreffende huis toe, doen hun werk en maken daar rapport van dat eerdaags online ter inzage ligt voor alle kandidaat-kopers. Is het bouwkundige rapport nog niet voorhanden wegens gebrek aan beschikbare inspecteurs, dan blijft het risico bij de koper liggen.

De huidige methode van woningen taxeren werkt prijsopdrijving in de hand.
Binnenkort hebben woningtaxateurs veel meer werk te doen. Dan wordt een ter plaatse opgemeten energielabel vast onderdeel van het taxatierapport en komt er daarnaast veel meer ruimte voor andere zaken. Zoals over de bouwkundige staat, informatie over (de te nemen) energieverduurzamingsmaatregelen en mogelijk ook iets over de levensloopbestendigheid zodat ook senioren veilig en comfortabel kunnen wonen.

Helemaal niet zo gek. Hoe meer informatie over het huis waarin je gaat wonen hoe beter, toch? Je moet er niet aan denken dat de bouwkundige staat van de woning knudde is. Het is daarom goed dat Europese regels een zwaarder opgetuigd taxatierapport vereisen. Bovendien zullen hierdoor de aanhoudende woningprijsstijgingen flink worden afgeremd en komt de woningmarkt stukje voor stukje weer in evenwicht.

Helaas u heeft het helemaal fout. Dikkere taxatierapporten gaan helemaal niets helpen. Niet om de woonconsument te beschermen en al helemaal niet in het afremmen van prijsstijgingen.

Voor het geval dat u denkt dat ik geen vertrouwen heb in de deskundigheid van iedereen in de taxateursbranche, die heb ik zeker wel. Het gaat mij erom dat het hele systeem van hoe wij met taxaties werken, gewoonweg niet deugt.

Na afsluiting deal
Het is toch van de gekke dat een opdracht voor een woningtaxatie pas ná het afsluiten van een deal tussen verkoper en koper wordt verstrekt. Dan doet de taxatie niet veel anders dan de aankoopsom legitimeren en dient het de weg te openen voor een zo hoog mogelijke hypotheek. Bovendien is de koper de opdrachtgever van de taxatie. Hoe goed en deskundig opgesteld een taxatierapport ook is, de taxateur wil toch in eerste plaats zijn opdrachtgever tevredenstellen. Die mindset zit er nu eenmaal ingebakken.

Vergelijk het eens met de accountant die een jaarrekening moet goedkeuren. Die wordt ook betaald door het bedrijf. Ook al hebben accountants een maatschappelijke plicht, het gezegde van ‘wiens brood men eet, diens woord men spreekt’ bestaat niet voor niets.

Onafhankelijke taxateur
Eigenlijk zou een woningtaxateur aan de slag moeten op het moment dat een woning te koop wordt gezet en de bezichtigingen nog moeten starten. De opdracht tot deze taxatie moet evenwel niet door de verkoper worden verstrekt en betaald, maar door een taxateur die door een onafhankelijk taxateurfonds – de naam moeten we nog verzinnen – op pad wordt gestuurd.

Zo’n taxateur krijgt een seintje dat er een nieuw huis op Funda staat, spoedt zich naar het huis, doet de opname, verzamelt alle benodigde informatie en maakt daarvan een uitgebreid taxatierapport volgens alle geldende en strikte normen. Potentiële kopers kunnen dit inzien en banken prikken hierop de maximaal te verstrekken hypotheeklening vast.

En waar komt het geld dan vandaan voor zo’n taxateur die los van de koper en verkoper aan de slag gaat? Ik zou zeggen: haal het uit de overdrachtsbelasting (ovb). Kan dat uit dan? Even rekenen: een taxatierapport volgens de meest strenge normen die vanaf 1 juli gaan gelden, gaat volgens marktpartijen maximaal €800 kosten. Dat is ruim 0,2 procent van de gemiddelde woningprijs uit 2020. De ovb is nu 2% voor kopers die er echt in gaan wonen.

Verhoging ovb
Een onafhankelijk taxatierapport volgens de manier die ik voorstel, kost maar een tiende van de gemiddelde ovb. Vinden we dat nog te veel? Verhoog dan de ovb van 2% naar 3%. Of liever: ga terug naar 6% ovb. We hebben al eerder gezien dat een lagere ovb de prijzen juist verder doen stijgen. Dus dan pak je nog een extra afremmend effect op de prijs mee door de ovb te verhogen.

Dat wordt nog een pijnlijke verandering. Woningzoekers kunnen in dit pre-taxatierapport namelijk lezen welke marktwaarde de taxateur aan het huis heeft gegeven. Die zal doorgaans lager zijn dan de vraagprijs op Funda. Een hogere taxatiewaarde dan de vraagprijs kan er immers toe leiden dat de verkoper later alsnog de vraagprijs oprekt naar de taxatiewaarde.

Op die manier kunnen potentiële kopers al vooraf zien op hoeveel hypotheek zij kunnen rekenen. Dit kan overbieden afremmen, omdat eerder duidelijk is hoeveel eigen geld kopers moeten bijbetalen als het tot een deal komt met de verkoper.

Zo hebben we een drietrapsraket om prijsstijgingen verder in de hand te houden: opstelling taxatierapport direct nadat het huis te koop staat, de lichte verhoging van de ovb om deze rapporten te kunnen betalen en als laatste de afremming van overbieden omdat kopers vooraf al weten wat ze aan maximale hypotheek bij de bank kunnen binnenslepen. En ondertussen wel vrolijk blijven doorbouwen.

Alle lof voor de gemeente Tilburg om bijstandsgerechtigden toe te staan samen te wonen zonder vrees voor korting op hun uitkering. Oké, het is vooralsnog een proef die een jaar duurt, maar als de evaluatie daarna positief uitvalt, zouden alle gemeenten dit moeten toestaan. Hoe meer mensen samenwonen, des te meer woningen vrijkomen.

En dat niet alleen. Trek dit experiment ook door naar alleenstaande AOW’ers. Ook senioren zien hun AOW-uitkering gekort bij samenwonen. En het gaat heus niet alleen om de zielige AOW’er die ergens in een klein appartementje zit weg te kwijnen, maar ook om de kapitaalkrachtiger AOW’ers die daarnaast nog een pensioen hebben en door overlijden van een partner nog in een groot huis bewonen. Ook die zien hun AOW gekort als ze gaan samenwonen met een andere AOW’er die niet per se hun (nieuwe) partner hoeven te zijn.

Daarom is de proef in Tilburg met het tijdelijk afschaffen van de kostendelersnorm – want daar spreken we nu over – zo interessant. Bijstandstrekkers zijn doorgaans alleenstaand en wie gaat samenwonen en dit meldt aan de gemeente, die raakt meteen een deel van de uitkering kwijt. Het idee erachter is dat samenwonenden minder kosten hebben omdat ze tal van kosten kunnen delen zoals energie en de huur. Gemeenten passen dan de kostendelersnorm toe en ‘passen de uitkering aan’, wat een eufemisme is voor een (forse) verlaging.

Uit budgetoverwegingen is de kostendelersnorm een begrijpelijke maatregel, maar is langzamerhand uitgegroeid tot een bureaucratisch monstrum waarbij kostbare en tijdconsumerende controles van talloze opsporingsambtenaren nodig zijn die permanent moeten controleren of een bijstandstrekker niet in het geniep samenwoont met zijn of haar geliefde. Met een verrekijker in de bosjes naar binnen kijken bij een verdachte bijstandstrekker om te zien of er één of twee tandenborstel in een bekertje op de wastafel zitten.

Daarom blijven veel bijstandstrekkers maar liever alleen om van alle gezeur af te zijn. En dat is zonde. Wie gaat samenwonen, laat een woning achter die opnieuw kan worden verkocht of verhuurd. Zeer welkom in deze overspannen woningmarkt.

Het kan niet anders dat de proef in Tilburg een geheid succes gaat worden. Hopelijk kijken niet te veel bijstandstrekkers de kat nog uit de boom en dat zij erop mogen vertrouwen hun uitkering te behouden bij samenwonen. Als deze maatregel permanent wordt, leidt dit tot aansprekende voordelen: er komen meer huizen vrij en de mensen worden gelukkiger als ze dagelijks bij hun geliefde mogen zijn. En ook kinderen van boven de 18 die wat geld bijverdienen hoeven dan niet bij hun alleenstaande ouder weg.

Dat kan om grote aantallen gaan. In Nederland zijn circa 433.000 bijstandsgerechtigden die grotendeels alleen wonen. Stel dat een kwart ervan met een ander gaat samenwonen. Dan levert dit theoretisch ruim 100.000 extra beschikbare (huur)woningen op voor nieuw startende huurders en kopers.

Natuurlijk, er is een belangrijk nadeel. De uitkeringen gaan immers niet omlaag. Maar me dunkt dat het meer dan gecompenseerd wordt door het wegvallen van de kosten van het ambtelijk opsporingsapparaat. Het vergroot ook het vertrouwen in de overheid dat nu op het dieptepunt na het toeslagenschandaal.

De overheid zou moeten doorpakken en alle AOW-uitkeringen vastleggen op de netto-uitkering voor alleenstaanden van ruim 1200 euro per maand. Ook wie getrouwd is of al samenwoont. Samenwonenden krijgen nu zo’n 400 euro per maand minder. Stel dat twee alleenstaande gepensioneerde vriendinnen besluiten met elkaar samen te leven, of zelfs met meer (zie collectieve samenleefvormen voor senioren en #knarrenhof) en ze behouden de uitkering van 1200 euro per maand, dan komt er zo een extra (grote) woning vrij voor doorstromers.

Met als bijvangst dat ouderen elkaar kunnen helpen bij aftakelingsproblemen. En de hogere AOW-kosten worden linksom of rechtsom gecompenseerd door tal van besparingen (minder zorgkosten) en extra opbrengsten (het treintje van de huizenverkoop rijdt immers weer).

Het bovenstaande gaat alleen nog over de bijstand en de AOW. Het loont om te onderzoeken welke inhoudingen en kortingen er nog meer bestaan in het huidige fiscale systeem en uitkeringscarrousel die eveneens kunnen worden geschrapt om samenwonen aan te moedigen. Genoeg materiaal om te experimenteren naar Tilburgs voorbeeld, dunkt me.

Alweer wordt een beroep gedaan op het nieuwe kabinet om miljarden beschikbaar te stellen voor het bouwen van de honderdduizenden woningen die nodig zijn om de woningcrisis te smoren. Het gaat om de ‘dringende’ oproep die 16 grotere steden samen met enkele provincies en enkele vervoersbedrijven hebben gedaan aan de vier politieke partijen om hun noodkreet mee te nemen in het regeerakkoord.  

Dat de nood hoog is, daarover is iedereen het wel eens. Maar deze oproep geeft een vieze smaak in de mond omdat het de grotere steden ontslaat van hun eigen taken om zelf bij te dragen aan de woningnood binnen de eigen gemeentegrenzen. De steden hebben namelijk zelf een uitgebreid en uitgekiend instrumentarium – waaronder grondprijsbeleid – om de woningbouw aan te jagen. Daar hebben ze het Rijk niet meteen voor nodig.

Toch wordt dit niet goed ingezet en naar mijn mening misbruikt voor politieke doeleinden. Als ik kijk naar mijn eigen stad Amsterdam zien we dat de gemeente inzet op 40% sociale huur, 40% middenhuur en middeldure koopwoningen en 20% de rest. Dat zou niet zo erg zijn, ware het niet dat diezelfde gemeente de grondprijs dermate hoog vaststelt – want marktwaarde – dat ontwikkelaars, bouwers en investeerders het niet rondgerekend krijgen. Met andere woorden: woningbouwprojecten waar marktpartijen op hebben ingetekend, moeten worden teruggegeven.

En dat is eeuwig zonde want uit onderzoek blijkt dat zelfs het realiseren van dure koopwoningen – wat ontwikkelaars graag willen – een golf van verhuizingen in gang zet waarbij aan het eind van de keten de student staat die zijn of haar eerste kamer in een studentenhuis kan betrekken.

Een andere, zeer vertragende factor bij gemeenten is het gebrek aan personeel bij afdelingen Grondzaken en andere afdelingen die zich met de woningbouw bemoeien. Ik weet van (startende) ontwikkelaars die eindeloos moeten wachten op aanvragen voor woningbouw in allerlei vormen op voor te stellen locaties. En dan merken dat ze niet bij de juiste afdeling zijn. Of niet worden teruggebeld. Je zou verwachten dat ontwikkelaars of woningbeleggers met goede ideeën aan het handje worden genomen om hen wegwijs te maken in de bouwregels van de gemeente. Het zou al veel schelen als gemeenten een soort van aanspreekpunt voor ontwikkelaars installeren.

Wat rest is dat woningcorporaties het mogen opknappen want zij krijgen wel een korting op de grondprijs maar zij mogen weer geen duurdere woningen bouwen. Dat corporaties nog maar weinig van de grond krijgen is mede te danken aan de verhuurderheffing. Daar gaat het Rijk gelukkig wel wat aan doen met een vrijstelling van 500 miljoen. Natuurlijk zijn er ook andere particuliere initiatieven zoals wooncoöperaties en Knarrenhofjes. Die zijn ook nodig maar zijn de spreekwoordelijke druppels op de gloeiende plaat.

Natuurlijk, miljarden van het Rijk vragen kan geen kwaad, maar het zou de grote steden sieren als zij collectief een handreiking doen naar de vastgoedsector en hen echt helpen met het snel realiseren van woningen in alle soorten en formaten. En zich niet verschansen achter torenhoge grondprijzen en bureaucratie.

Hoe hardnekkig de opvattingen over hoe de crisis op de Nederlandse woningmarkt moet worden opgelost, blijkt wel uit het scherpe artikel van de hoogleraren Friso de Zeeuw en Boelhouwer in de Volkskrant als reactie op de voorstellen van oud-bankier Peter Blom en Rens van Tilburg (ook in de Volkskrant).

Een ‘waar foutenfestival’ noemen De Zeeuw en Boelhouwer. Ik kijk er een stuk genuanceerder tegenaan. De steen des aanstoots van de hoogleraren is dat Blom en Van Tilburg pleiten voor financiële maatregelen – zoals het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, verscherping leennormen, stimuleren bouwsparen en maximeren huurprijzen – in plaats van het stapelen van nieuwe bakstenen om de woningmarkt weer in het gareel te krijgen. Zowel qua prijs als qua koop- en huuraanbod.

Bouwen, bouwen, bouwen is al decennia het belangrijkste richtsnoer voor de politiek en vastgoedsector. Politici die beloven de meeste woningen te bouwen, winnen de verkiezingen. Bovendien is de (infra- en) bouwsector goed voor maar liefst €70 miljard aan productie (9% van het BBP). Daar kun je de omzet van alle secundaire branches zoals makelaardij, keukenbranche, verhuizers nog bij optellen.

Van groot economisch belang dus. En wie daar tegenin gaat, zoals het duo Blom en Van Tilburg (hierna BvT), kan dus op grote toorn rekenen. Punt voor punt worden de voorstellen van BvT door De Zeeuw en Boelhouwer (hierna DZB) neergesabeld.

Wat me hierbij opvalt dat DZB niet erkennen dat de overvloedige beschikbaarheid van geld als gevolg van de overvloedige geldpers van de ECB en de hieruit voortvloeiende lage rente een – zo niet DE – hoofdoorzaak van de razendsnel stijgende woningprijzen en de aanhoudend grote belangstelling van woningbeleggers (waaronder ikzelf) is.

Het verwijt dat BvT ‘oorzaak en gevolg door elkaar halen’ waarbij het woningtekort geen invloed heeft op de prijzen, is onterecht. Laten we vaststellen dat er in Nederland sinds het einde van WO II continu een kwalitatief en kwantitatief woningtekort heeft gehad. Dat is dus een basisgegeven, het tekort was er altijd. Toch konden Nederlanders decennialang tegen billijke prijzen woningen kopen en huren. De prijshausse deed zich vanaf de jaren negentig voor toen de banken besluiten meer in hypotheken te storten, gecombineerd met de steeds lagere rente daarna. Het woningtekort zal zeker invloed hebben op de prijzen, het omgekeerde hiervan, dat het bouwen van meer woningen de prijzen doet dalen, heb ik nog nergens bewezen gezien.

Om iets aan de hoge prijzen te doen stellen BvT voor om financiële triggers aan te pakken die de bestedingsruimte van kopers verlagen. Zoals het afschaffen van de ‘jubelton’ dat op de goedkeuring van de strenge hoogleraren DZB kan rekenen, maar het verder inperken van de hypotheekrenteaftrek, strengere inkomensnormen en de introductie van bouwsparen weer niet. Die maatregelen benadelen volgens DZB juist de starters terwijl doorstromers er vandoor gaan met de overwaarde.

Die benadeling valt mee. Het fiscale douceurtje van de renteaftrek doet steeds minder terzake en de leennormen zijn al streng. In het effect van bouwsparen van BvT om de eerste €50.000 vrij te stellen van de vermogensrendementsheffing, geloof ik minder. Starters hebben vaker te weinig spaargeld en te veel (studie)schulden. Bovendien is vanaf 2021 de eerste €50.000 al vrijgesteld.

Het voorstel van BvT om een ‘startbedrag’ uit de pensioenpot te halen, vind ik niet zo gek. Dat betekent tevens dat pensioenfondsen indirect hun exposure op Nederlands vastgoed sterk vergroten. Nu wordt door de ABP’s van deze wereld veel over de grens belegd. Alleen hoe hoog moet het startbedrag zijn? Starters hebben al niet zoveel pensioen opgebouwd.

Het was niet handig van BvT om de afgenomen verhouding tussen het aantal huishoudens en het aantal huizen in 25 jaar tijd als ‘bewijs’ te beschouwen dat er geen echt woningtekort bestaat. Die factor schommelt al 25 jaar rond de 1 en het verschil draait slechts om twee nullen achter de komma.

Beter is afgaan op de aanhoudende gezinsverdunning sinds 1995. Toen leefden gemiddeld 2,5 mensen per woning, per 1 juli 2021 bedroeg dit 2,2. In andere cijfers: sinds 1995 nam het aantal inwoners in NL met 13,8% toe, terwijl de woningvoorraad maar liefst 28,0% steeg. Aan bouwproductie dus geen gebrek. Als we het aantal inwoners per woning met slechts 5% laten toenemen, naar 2,3 (niveau 2013) gemiddeld bijvoorbeeld, spelen we hierdoor theoretisch gezien al zo’n ruim 400.000 woningen vrij.

Ik vrees dat de grootste grief van DZB is gelegen in het voorstel om de overheid als marktmeester van de huurwoningmarkt te laten optreden waarbij de huurprijzen van een groot deel van de vrije sector worden gemaximeerd. Dit is een idioot voorstel. Hier ben ik het met DZB eens dat hierdoor de vrije huursector een klap krijgt. En die markt is al zo klein. Bovendien wordt de invloed van (particuliere) beleggers op de prijs- en aanbodvorming overschat.

Liever zou ik zien dat beleggers uitsluitend woningen vanaf 150 m2 mogen aankopen met toestemming voor splitsing in meerdere zelfstandige huurwoningen. Zo blijft het ‘goedkope’ deel van de koopmarkt voor de starters beschikbaar en zorgen beleggers voor uitbreiding van het huurwoningarsenaal.  

Laat ik vooropstellen dat ik vind dat er fors doorgebouwd moet worden en waar nodig opgeschaald. Al is het alleen maar om jaarlijks 1% van de woningen – ruim 80.000 woningen – te renoveren of te vervangen. Dat aantal haalt de bouwsector sinds 2009 niet.  

Het is een beetje flauw om te zeggen dat BvT hun krediet om mee te mogen denken over hoe het verder moet met de woningmarkt hebben verspeeld door het ‘foutenfestival’. Ondanks de sterk toegenomen vastgoedexpertise in de wetenschappelijke wereld heeft dit tot dusverre ook niet geleid tot een adequate aanpak van de problemen waar we nu mee zitten.

Rogier Hentenaar

Zelden heb ik een iconisch vastgoedobject als de Markthal Rotterdam zo snel zien afglijden van een toeristische trekpleister tot een naargeestig horecaplein waar de leegstand om zich heen grijpt.

Dit heb ik vorige week dinsdag zelf mogen constateren na een bezoek aan de Rotterdamse binnenstad. Op een bewolkte dag waren de ‘usual suspects’ als de Koopgoot, de Karel Doormanstraat, Coolsingel en de Lijnbaan gezellig druk te noemen. En dat terwijl de zomervakantie officieel nog niet eens is begonnen. Een bezoek aan de heerlijke boekhandel Donner in het voormalige ABN AMRO kantoor heb ik niet overgeslagen en sloeg wat nieuwe boeken in.

Hoe anders was het in de Markthal Rotterdam waar mijn bezoek aan Rotterdam eindigde. Gelijk bij de ingang via de Dominee Jan Scharpstraat valt mijn oog direct op de eerste lege plekken. Vierkante hokken waar de rafelige vloerbedekking, en achtergebleven wandplaten verwijzen naar de vroegere nering van weleer. Doorlopend naar de andere kant zie ik tientallen van die lege ruimtes. Die in het midden vallen direct in het oog maar de neergelaten rolluiken bij de plekken aan de zijkanten verraden dat ook daar maar weinig gebeurt. Het lijkt wel een beurs die na een geslaagde tentoonstelling weer rap wordt afgebouwd.

Uit de laatste mediaberichten wist ik dat het al langer niet goed ging, maar zo dramatisch slecht had ik het niet verwacht. Waar in slechtlopende winkelcentra lege winkelpanden nog worden gemaskeerd met vrolijk beschilderde rolluiken, is in de Markthal geen enkele moeite gedaan om de leegstand te verbergen. Dat gaat ook lastig omdat het allemaal kleine winkeltjes zijn op een overdekt binnenplein, maar ik zou als eigenaar (Klépierre) tenminste nog iets geprobeerd hebben. Bijvoorbeeld het neerzetten van tijdelijke pop-up stores, kunstgalerietjes en priklocaties. Dat werk.

Maar dat past niet in het oorspronkelijke concept. Bij de opening destijds in oktober 2014 was het de bedoeling dat luxe eetwinkeltjes hun waren daar gingen verkopen. Daar ging het al snel mis. Door de hoge huren wilden sommige winkels hun inkomsten verhogen en schoven tafeltjes en stoelen aan om hun klanten ter plekke te kunnen bedienen. Dat wilde eigenaar Klépierre niet. Al snel volgden meer conflicten. Niet alleen met huurders maar ook met de oorspronkelijke ontwikkelaar Provast.

Al die juridische schermutselingen in de afgelopen zeven jaar hebben de retail in de Markthal geen goed gedaan. Ik zie nog wel diverse Aziatische horecazaakjes waar een redelijke aanloop is. Met enkele uitbaters heb ik gesproken en ze vinden de leegstand uiteraard heel vervelend en dat de huur omlaag moet om de Markthal te redden. Sommige ondernemers vrezen voor nog meer leegstand – nu circa een derde – omdat komend halfjaar meerjarige contracten van enkele van hun ‘collega’s’ aflopen en die zaakjes komen niet terug. In het AD zegt eigenaar Klépierre er alles aan te doen om de Markthal te redden. Zo zijn er contracten getekend met nieuwe retail/horeca concepten. Ik hoop het.

Hoe dan ook, dit gaat verder dan alleen een ‘opstartprobleem’. Na zeven jaar moet het concept uitgekristalliseerd zijn. Met het concept van horeca en luxe foodzaakjes in een inpandig, hoogkwalitatief architectonisch plein, is op zich weinig mis. In andere landen werkt dit prima. Klépierre zal de huren fors moeten verlagen en kortlopende contracten aanbieden om nog toeloop van ondernemers te krijgen. Als internationale winkelbelegger kan Klépierre wel wat lijden om het oorspronkelijke verdienmodel met de Markthal los te laten. Er is geen tijd te verliezen want de Markthal verdient deze teloorgang niet.