Open brief aan Hugo de Jonge

Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
T.a.v. Zijne Excellentie H. de Jonge
Turfmarkt 147
2511 DP Den Haag

Hooggeachte heer De Jonge,

Mijn respect voor u is groot. U bent na twee tropenjaren als minister van volksgezondheid tijdens de grootste gezondheidscrisis die Nederland ooit heeft gekend overeind gebleven. Uw Ausdauer is zo groot dat u zonder pauze in het nieuwe kabinet nu de eerste echte woningminister bent sinds jaren. En dat terwijl opnieuw een loodzwaar takenpakket op u wacht.

Uw ambities zijn groot en tevens simpel uit te leggen. Tot 2030 moeten er maar liefst 900.000 huizen in ons land bijkomen waarvan liefst twee derde betaalbaar. Met betaalbaar bedoelt u koophuizen tot aan de NHG-grens, dat is bij het huidig prijspeil €355.000. De betaalbaarheid moet ook gelden voor de huurmarkt. Circa 90 procent van de huurwoningen zal worden gereguleerd binnen het woningwaardesysteem. Concreet betekent het dat de meeste huurhuizen niet meer gaan kosten dan €1250 per maand.

Gaat dit lukken? De eerste voortekenen zijn niet gunstig. Wat betreft het bouwen van nieuwe huizen: oplopende materiaalkosten, stijgende rente, gebrek aan geschikt bouwpersoneel, het naarstige tekort aan locaties en de drukkende stikstof- en PFAS-regelgeving maken het bijkans onmogelijk om de bouwproductie op te schroeven. Het wordt al een uitdaging om de aantallen van de afgelopen jaren te evenaren.

Daarnaast zult u de medewerking van vastgoedbeleggers hard nodig hebben. Uw plannen om de huurprijzen vergaand te reguleren zal op groot verzet stuiten. Rechtbanken vrezen een tsunami aan zaken hierover. Het grijpt namelijk diep op het eigendomsrecht in. Het eerste gevolg is dat veel beleggers hun huurhuizen gaan verkopen. Goed voor de koopmarkt, zult u denken, maar er zijn nog altijd mensen in Nederland die geen hypotheek krijgen. Omdat ze niet in loondienst zijn, zoals u. Die groep, ik noem ze gemakshalve ZZP-ers, wordt namelijk steeds groter. Die willen kunnen huren.

U zult het over een andere boeg moeten gooien. Uiteraard blijven bouwen waar mogelijk, maar er zijn andere, minder voor de hand liggende, maatregelen denkbaar om het schrijnende woningtekort op te lossen. Ik noem het laaghangende fruit dat u alvast kunt plukken:

– Er wonen veel te weinig mensen in veel te veel huizen. Stop per direct met de kostendelersnorm voor de bijstand en moedig samenwonen aan met andere bijstandsgerechtigden met eigen huurwoning zonder verlies van uitkering.

– Stop met verlagen AOW bij fiscaal partnerschap. Zo moedig je alleenstaande ouderen om bij elkaar te wonen zonder dat er sprake hoeft te zijn van een relatie.

– Of zorg dat ouderen wier kinderen het huis uit zijn hun ruime woning makkelijker kunnen verbouwen en notarieel splitsen in meerdere wooneenheden. Bijvoorbeeld in huurwoningen. 

– Verhoog het maximaal vrij te incasseren huurbedrag bij het in huis nemen van kostgangers. Dat is voor dit jaar €5711. Waarom niet direct optrekken naar bijvoorbeeld €10.000?

– Schaf de strenge regels af rond het woningdelen. Niet meer een vergunning verplicht stellen bij meer dan twee mensen in een woning (zoals nu in Amsterdam) maar vanaf drie of vier mensen.

– Tenslotte staan er nog 90.000 bestaande woningen in NL leeg die op bewoning wachten.

Daarvoor zult u moeten overleggen met uw collega-ministers waaronder Kaag van Financiën. Maar u zult zien hoe snel we in staat zijn om heel veel mensen adequaat te huisvesten. Bovendien gaat het onnoemlijk veel sneller dan het (dwingend) aanwijzen van bouwlocaties dat ongetwijfeld leidt tot vertragende juridische schermutselingen en het beperken van de bewegingsvrijheid van beleggers.

En last but not least: u zult herinnerd worden als de eerste woningminister die talloze mensen weet te huisvesten met slimme maatregelen zonder eenzijdige focus op woningbouw. Ik vertrouw op uw wijsheid en creativiteit om open te staan voor alternatieve oplossingen zoals hierboven geschetst.

Met vriendelijke groet,

Rogier Hentenaar

Vastgoedbelegger, investeerder in startups en freelancejournalist