Lees en huiver! Het voornemen van het kabinet om het forfaitaire rendement in box 3 voor ‘overige bezittingen’ waaronder verhuurde woningen te verhogen van 5,88% naar 7,66% met tevens een verlaging van het heffingvrije vermogen draait uit op niet minder dan een financiële ramp voor particuliere woningbeleggers.
Ik heb in Excel een berekening (met en zonder fiscaal partner) gemaakt voor de belastingjaren 2024-2026 hoe dit gaat uitpakken met een concreet voorbeeld van een door mij verhuurde Amsterdamse woning van 82 m2 en een maandelijkse huur van 1530 euro.
Met daarbij de volgende aannames:
-Die woning heeft over 2024 een WOZ-waarde van 366.000 euro dat tussen 2025 en 2026 met circa 3,5% per jaar stijgt.
-Er staat nog een hypotheekschuld open van 195.000 euro met een jaarlijkse aflossing van circa 4500 euro
Zonder fiscaal partner betaal je voor deze belegging over 2024 ruim 4200 euro dat vervolgens stijgt naar bijna 7000 euro over 2026! Een stijging van ruim 58% (!) Voor één huurwoning dus. Bijna 600 euro per maand aan box 3 heffing. Dat is nog los van de rente en aflossing op de hypotheek, de VvE-bijdrage, gemeentebelastingen en onderhoud. Dat is werkelijk ongehoord. De directe exploitatie wordt sowieso zwaar, maar dan ook zwaar negatief. Ook voor beleggers die hypotheekvrij een woning verhuren. Hoe brengen we die belasting op als het niet uit de verhuur kan komen?
Dat de marktwaarde ondertussen stijgt, daar hebben we niets aan zolang er nog huurders inzitten. En bij vertrek van de huurder een nieuwe huurder toelaten? Dat is helemaal gekkenwerk, de Wet Betaalbare Huur, zou dan voor mij in werking treden en dan mag ik nog maar maximaal 1000 euro per maand vragen. Laat het op u inwerken: maandelijks 1000 euro huur ontvangen en bijna 600 euro box 3 heffing betalen. Los van alle andere kosten die ik hierboven beschreef.
En dat terwijl in de laatste Woontop besproken is dat ook voor marktpartijen een redelijk rendement moet overblijven. Met deze cijfers kan het niet anders of beleggers dienen hun huurwoningen zo snel als mogelijk is uit te ponden vóór belastingjaar 2026.
Wie de Excel-berekening (eenvoudig op 1 pagina) ook wil bekijken, klik dan op het bestand hieronder:
UPDATE 30-12-2024: Excel is aangepast met een toevoeging. Disclaimer: er kunnen geen rechten aan de berekening worden ontleend.
Rogier's Analyses 