Rogier's Analyses

Ik stond er wel even van te kijken toen ik op mijn vakantie in de Zuid-Duitse stad München vernam van de nieuwste ‘move’ van Rabobank. De bank wil de komende tien jaar 12.000 matig geprijsde modulaire huurwoningen gaan bouwen. Omdat het tekort aan woningen momenteel ondraaglijk is, is volgens Rabo nieuwe actie nodig. Met een tiental Nederlandse gemeenten praat de bank over tijdelijke vergunningen van stukken grond om die woningen op te bouwen.

Maar waarom was dat nieuws? Rabo ontwikkelt via haar vastgoeddochter BPD toch al jarenlang huur- en koopwoningen? Vorig jaar – middenin de corona – verkocht BPD zelfs ruim 6600 woningen in Nederland en nog eens 2500 in Duitsland. Van die 6600 in ons land gingen bijna 1700 woningen naar beleggers om te verhuren waaronder het BPD Woningfonds. Rabo is met ruim een miljard euro zelfs een belangrijke kapitaalverschaffer van dit fonds dat de ambitie heeft om in een hoog tempo 15.000 duurzame middenhuurwoningen neer te zetten.

Er zit al behoorlijk veel tempo in. Het ontwikkelen van huurwoningen en optreden als huisbaas is gesneden koek voor Rabo-dochter BPD. De aangekondigde 12.000 extra te bouwen huurwoningen met een maandhuur van tussen €753-1250 hadden toch gewoon onderdeel kunnen zijn van een verhoogde (van 15.000 naar 27.000 stuks) en versnelde (binnen tien jaar) ambitie van het BPD Woningfonds?  

Kennelijk wil Rabo dit buiten BPD om doen. De bank plakt er zelfs een nieuw label op. De 12.000 voordelige huurwoningen komen uit de koker van hun project Rabo SmartBuilds. De naam zegt het al, soort van prefab woningen die met hoge innovatiegraad en digitale technologie snel worden ontwikkeld en die minstens 10 tot 15 jaar op een plek kunnen staan en daarna weer kunnen worden verplaatst mocht de vergunning van de gemeente dan zijn verlopen. Rabo treedt hierbij op als verhuurder.

Rabo had hiervoor net zo goed kunnen samenwerken met bestaande partijen die al jaren zulke woningen snel kunnen bouwen en neerzetten. Bijvoorbeeld Jan Snel, een specialist in modulaire bouw. Ook zijn er talloze andere combinaties actief zoals samenwerkingen met lokale bouwers, corporaties en gemeenten die in een hoog tempo (tijdelijke) woningen plaatsen.

Dat de bank dit graag onder haar eigen naam wil uitvoeren, kan marketingtechnische redenen hebben. Door publiekelijk de bouw van duizenden tijdelijke huurwoningen aan te kondigen om het ergste leed onder huurders in het middensegment te lenigen, benadrukt Rabo haar maatschappelijke functie als coöperatieve bank in de Nederlandse samenleving.

Het kan ook de opmaat betekenen van een terugkeer van de aspiraties in het vastgoed na de uiteen vlechting van Rabo Vastgoedgroep enkele jaren geleden. Al vraag ik me af in hoeverre de strenge verslaggevingsregels voor banken dit toelaten zonder dat dit leidt tot extra kapitaalbeslag vanwege hogere risico’s. In ieder geval zal het uitzicht op geïndexeerde huurinkomsten van 12.000 flexwoningen in een tijd van almaar dalende hypotheekrentes beslist tot instemming van de Rabo-top rekenen.

Foto: Rotterdam Delfshaven door Peter Hellebrand via freeimages.com

Af en toe komen er maatregelen naar buiten waar je als woningbelegger alleen maar blij om kan zijn. Dit is nu weer zo’n moment. De gemeentebesturen van Rotterdam, Eindhoven, Den Haag en Haarlem denken al begin 2022 de opkoopbescherming te kunnen invoeren. Hiermee spelen ze juist de beleggers in de kaart en vergeten ze (opnieuw) de woonconsument.

Vanaf volgend jaar mogen woningbeleggers – klein en groot – in voornoemde gemeenten geen huizen aankopen om ze vervolgens te verhuren. Het idee erachter is dat hierdoor meer woningen beschikbaar komen voor koopstarters met als bijvangst mogelijk lagere prijzen omdat de prijs stuwende werking van beleggers dan afwezig is.

Dit zijn dan direct de enige positieve gevolgen van het beleggersverbod. De keerzijde is een niet meer met de demografie groeiend aanbod van huurwoningen in alle segmenten. Met langere wachtlijsten bij verhuurders en hogere huurprijzen tot gevolg. Het wordt nu meer dan ooit dringen geblazen.

De beleggers die al huurwoningen in deze gemeenten bezitten, wrijven zich nu al bij voorbaat vergenoegd in hun handen. Het vooruitzicht van hogere huren en als afgeleide daarvan, een hogere beleggerswaarde, zal voor menig huisjesmelker een reden zijn om de vlag uit te hangen. Zo bekeken is de opkoopbescherming een prachtcadeau dat gaarne in ontvangst zal worden genomen.

Daarmee snijden de gemeentebesturen zichzelf lelijk in de vingers. En dat terwijl hun intenties zeer te prijzen zijn. Natuurlijk wil elke gemeente dat zoekers een goed en betaalbaar huis weten te vinden. Zowel voor huurders als kopers.

Alleen is onze woningmarkt zo scheef, ondoorzichtig en onevenwichtig als het maar zijn kan. Dat heeft als gevolg dat alle bedachte en uitgevoerde maatregelen die bedoeld zijn om woningzoekers aan een huis te helpen, uitsluitend tot nog meer winst en vermogen bij zittende woningeigenaren en beleggers heeft geleid.

Ga maar na: de zogenaamd gunstig geprijsde startersleningen, de lagere overdrachtsbelasting voor starters en de renteaftrek van hypotheken. Stuk voor stuk zouden ze in eerste instantie moeten leiden tot lagere maandlasten, maar zorgden juist voor dat de huizenprijzen verder omhooggingen. Het toebedachte voordeel voor de starter komt in de zakken van de verkoper terecht. In zijn recente boek ‘Waarom ik huisjesmelker werd’ van Hans de Geus is dit effect afdoende aangetoond.       

De opkoopbescherming zal zeker wat soelaas bieden voor de koopmarkt, maar deze maatregel zal vooralsnog alleen leiden tot hogere huren. De huurdersmarkt wordt hiermee lelijk in de kou gezet zolang gemeenten en marktpartijen er niet in slagen meer huurwoningen in met name het middeldure segment – voor starters en senioren – te bouwen. Ter illustratie: in Amsterdam – waar nog geen beleggersverbod geldt -zijn vorig jaar slechts 575 nieuwe huurhuizen met een huur tot €1000 per maand gebouwd.

Als gemeenten echt woningzoekers willen helpen, dan zijn kortere vergunningprocedures en gematigde grondprijzen voor ontwikkelaars en bouwers in combinatie met afname-afspraken met beleggers en corporaties effectievere instrumenten.  

Nu klimaatdrammers ontdekt hebben dat overheden en bedrijven via de rechter gedwongen kunnen worden hun klimaatbeloftes na te komen is er geen houden meer aan. Na de gewonnen rechtszaken van Urgenda tegen de Nederlandse overheid in 2015 en 2018, de gewonnen stikstofzaak bij de Raad van State, moet nu ook Shell eraan geloven.

Maar liefst 45% van de (eigen) CO2-uitstoot moet deze multinational binnen 10 jaar hebben teruggebracht. Dat bleek uit de recent gewonnen rechtszaak van Milieudefensie tegen Shell. Uiteraard gaat Shell in hoger beroep, hun peloton advocaten kan niet bij deze cruciale zaak duimen blijven draaien.

Vast staat dat milieuorganisaties de smaak te pakken hebben gekregen. Het aantrekken van doorwrochte juristen en kundige researchers om rechtszaken te voeren blijkt nu een veel effectievere strategie dan gehuld in Palestijnensjaals met spandoeken lopen in protestdemonstraties. Je kan ervan op aan dat hierna nog veel meer zaken – nationaal en internationaal – zullen worden aangespannen.

Hoewel Shell al veel langer bezig is om los te komen van fossiele energie, blijkt de multinational haar oren nog te veel laat hangen naar de belangen van aandeelhouders en het maximaal uitwinnen van de eigen industrie. Uit recent onderzoek bleek dat Shell de afgelopen vijf jaar slechts 3% van de eigen investeringen in schone en duurzame energie stak. Veel minder dan Shell voornemens was om te doen.

Wat de uitkomst ook zal zijn in het hoger beroep, Shell zal meer dan ooit trachten haar imago te verbeteren door echt een begin te maken met die 45% terugdringing van de CO2-uitstoot.

Shell kan een nuttig begin maken door samen te werken met vastgoedpartijen. De gebouwde omgeving is één van de grootste veroorzakers van CO2-uitstoot. In Nederland moet elk kantoorgebouw op 1 januari 2023 – dat is dus over ruim anderhalf jaar – energielabel C hebben. Het overgrote deel van ons kantorenareaal voldoet hier (nog) niet aan. Veel kantorendaken laten de zon nu nodeloos van het dak glijden.

Shell kan in de broodnodige energietransitie van kantoren een essentiële rol spelen. Zo investeert Shell in talloze toepassingen van zonne-energie en bezit het grote zonneparken.

Wat als Shell nu mee-investeert in groene kantorendaken, het installeren van energie-opwekkende ruiten en wat al niet meer in samenspraak met verhuurders en ontwikkelaars? Dankzij de kapitaalkracht kan Shell de vastgoedsector helpen om snel flink wat meters te maken. Een win-win voor iedereen.

Het kan nog veel verder: wat als Shell grootschalig de aardgasinfrastructuur in woonwijken op waterstof overzet? Zoals met dit gave project. Ook hier win-win voor alle partijen. Met het milieu als grootste winnaar. Waar wacht Shell nog op?      

Vroeger zag je ze vaker. In ‘de kost gaan’. Kostgangers die een kamer betrokken in bewoonde huizen. Vaak waren zij middelbare mannen met een los-vast bestaan of nog ongebonden vrouwen voor wie de middelen ontbraken om iets zelfstandigs te betrekken. Ik hoorde het vroeger van mijn grootouders van moederskant, geboren in het eerste decennium van de 20^e eeuw. Zij namen met regelmaat mensen in huis, na de oorlog zelfs compleet verweesde gezinnen. En dat terwijl ze zelf zes eigen kinderen hadden. Die moesten maar een beetje inschikken. Andermans nood was toen erger. 

Cijfers heb ik niet paraat, maar heb sterk het idee dat in de jaren vijftig tot pakweg halverwege de jaren zeventig Nederland veel meer kostgangers telde. Je hoort er nu vrijwel niets meer over. Af en toe lees je nog wel eens over thuiswonende jonge volwassenen die kostgeld aan hun ouders betalen. Maar die beschouw ik niet als traditionele kostgangers.

Het is jammer dat het nemen van kostgangers in huis zo in onbruik is geraakt (als dit niet zo is, dan hoor ik dat graag). Een kostganger in huis nemen heeft niet te onderschatten voordelen.

Allereerst het financiële voordeel. De ontvangen huur is een welkome aanvulling. Bij de fiscus zijn kostgangers nooit uit beeld verdwenen. Verhuur aan kostgangers is jaarlijks tot €5668 belastingvrij te genieten. Dit bedrag is netto na eerdere aftrek van bijvoorbeeld kosten voor het eventueel bereiden van maaltijden, schoonmaak, energiekosten en het gebruik van meubilair. Dat is lang niet gek. En het maakt de belastingdienst ook niets uit of u in een eigen koopwoning heeft of de woning huurt.

Feitelijk een soort van Airb&b met de oorspronkelijke bewoners nog in huis, maar dan zonder de vele knellende regels die gemeentebesturen aan dergelijke huurplatforms hebben opgelegd.

Dan hebben we het voordeel van veiligheid in die zin dat uw huis nooit geheel onbewoond is en dus niet interessant is voor dieven en ander gespuis. Tenzij de kostganger niet te vertrouwen is, daarover zo meer.

Met het in huis nemen van kostgangers helpt u mensen aan (tijdelijke) woonruimte. Zij leggen (vooralsnog) geen beslag op de schaarse huur- en koophuizen. Een heel huis kan beter worden bestemd aan huishoudens met drie of meer gezinsleden. Daarmee doorbreken we de trend waarin steeds minder mensen een heel huis bezetten. En dragen we zo een klein beetje bij aan een alternatieve oplossing voor het huizentekort.

Een kostganger in huis kan zeer interessant zijn voor oudere echtparen of alleenstaanden die in een groot huis wonen waar hun kinderen allang zijn uitgevlogen en graag in hun vertrouwde buurt willen blijven. Je kunt hierbij afspreken dat kostgangers een oogje in het zeil houden en bij kunnen springen wanneer een oudere is gevallen of anderszins hulp nodig heeft.

Zeker in deze tijd waarin ouderen geacht worden veel langer zelfstandig te blijven wonen, kunnen kostgangers een extra gevoel van veiligheid bieden. Uiteraard mits de kostgangers dit ook aankunnen en willen. Een win-win situatie.

Dat dit niet gebeurt, heeft vooral te maken dat men gesteld is op privacy. Het idee van ‘geen vreemde mensen in huis’ is hardnekkig. Vooral ouderen die een groot, vrijwel afgelost huis bezitten, hebben die extra euro’s van een kostganger niet nodig. Hun privacy is hen meer waard. En als er hulp nodig is dan schakelen we thuiszorg in, is de gedachte.

Toch zou dit beeld moeten kantelen. Huizen met een kleine verbouwing geschikt maken voor verhuur aan kostgangers hoeft niet de wereld te kosten en is snel uit te voeren. Wellicht dat het nieuwe kabinet deze vorm van ‘noaberschap’ kan stimuleren met gunstige fiscale faciliteiten.

En wedden dat deze regeling zichzelf terugbetaalt? Denk aan lagere zorgbelasting en minder aanspraak op huurtoeslag door kostgangers die geen heel huurhuis hoeven af te huren. En het past goed in het streven van een zorgzame maatschappij.

Stel dat in de wereld maar twee winkels zijn en er bestond nog geen internet. Een fabrikant wil graag dat zijn product in beide winkels komt te liggen maar klaagt beide winkeluitbaters vervolgens aan bij de rechter. Twistpunt is dat de fabrikant vindt dat de beide winkels 30% van de verkoopprijs van zijn product in hun eigen zak steken.

Dat is te veel, vindt de fabrikant. De beide winkels hebben namelijk geen commerciële functie maar zijn juist maatschappelijke instituten die een sociaal nut dienen. Niemand kan om de winkels heen namelijk.

Klinkt het u bekend in de oren?

In de VS speelt nu dezelfde kwestie. Gamemaker Epic Games van het immens populaire spel Fortnite wil dat Apple zijn monopolie op de App store opgeeft. Het is de enige winkel waar Apple-fans hun apps kunnen aanschaffen. Iedere appbouwer moet 15% (als appbouwer minder dan een miljoen dollar per jaar omzet) of 30% van de prijs aan Apple afdragen. Vorig jaar werd voor 64 miljard dollar aan apps en andere producten via de App store verhandeld. Een enorm bedrag.

Het is een fantastisch verdienmodel gebleken voor alle partijen. Dus niet alleen voor Apple. Duizenden appbouwers konden va de Appstore een aardig inkomen verdienen. Concurrent Android, in omvang veel groter dan Apple, verkoopt via de Google Play appwinkel aanzienlijk minder. Er zijn daar meer gratis apps te downloaden. Gamemaker Epic heeft Google voor dezelfde reden aangeklaagd maar vanwege de grotere financiële belangen is de rechtszaak op Apple gefocust.

De eis van Epic voor een (forse) verlaging van de toegang tot de appstore is begrijpelijk maar niet terecht. Apple heeft voor eigen rekening en risico de appstore opgezet vanaf 2008. Omdat het nu een succes is en waar niemand meer omheen kan, is het nu plotseling een maatschappelijk belang om de tarieven laag te houden?

Hetzelfde geldt voor het geklaag van restaurants over de commissies die Thuisbezorgd.nl voor het rondbrengen van de maaltijden rekent. Zonder het platform van Thuisbezorgd waren veel kleine restaurants onzichtbaar. Nu kunnen ze zonder de kosten van een eigen website toch profiteren van de enorme marketinginspanningen van Thuisbezorgd.

Dit is door te trekken naar alle techplatforms zoals internationaal Uber en Airb&b en meer nationaal bijvoorbeeld Funda die getrapt eigendom is van NVM -makelaars. In de makelaarsbranche ging de jaar op jaar gestegen populariteit van Funda (inmiddels 5 miljoen bezoekers per maand) samen met steeds meer gemopper over de monopoliepositie. Zo zou Funda eerst alleen het woningaanbod van NVM-makelaars toelaten, later mochten ook de niet bij NVM aangesloten makelaars erop maar werd weer geklaagd dat hun aanbod expres minder zichtbaar is. Tja, word dan maar lid van de NVM als je zo graag op Funda wilt komen. Dat de NVM met Funda goud in de handen heeft, kan de NVM niet worden verweten.

Terugkijkend is het ondernemerschap van de bovenste plank dat de makelaarsclub Funda in februari 2001 startte. NVM heeft dit aangedurfd terwijl krap een half jaar ervoor de stemming rond de internetbedrijven compleet omsloeg. Petje af toch? Wie mee wil liften met de populariteit van een platform, die dient zich te schikken naar de regels. Take it or leave it.

Een Nederlandse ontwikkelaar die harteloos extra geld over de rug van zielige huurders probeert uit te kloppen. Dat is het beeld wat me bij is gebleven na het bekijken van Pointer afgelopen maandag op televisie. Pointer, een programma van KRO/NCRV dat naar eigen zeggen ‘oneerlijke zaken aan het licht brengt op basis van onderzoeksjournalistiek’, richtte haar pijlen op de Utrechtse woningmarkt.

Die is zoals overal in de Randstad compleet verpest met skyhigh stijgende woningprijzen en absurde huren voor arbeiderswoninkjes.

Het format is bekend: een team onder leiding van Teun van de Keuken gaat langs bij alle betrokken partijen en start uiteraard eerst bij gedupeerden. Zoals een jonge vrouw die maandelijks 1100 euro betaalt voor een woninkje van 37 m2, vervolgens op een basisschool diverse juffen die in dezelfde benarde woonsituatie verkeren. Daarna paar stellen die er maar niet in slagen een koopwoning in Utrecht te vinden en zelfs tot in Arnhem en Zwolle hebben gezocht en/of uitgeloot werden bij een nieuwbouwproject.
Kortom, volop treur- en droefenis en de sympathie bij de kijkers voor de misgrijpende woonconsument reikt tot grote hoogten.

Dan is het moment aangebroken om de boosdoeners aan de tand te voelen. Eerst verhaal gehaald bij wethouder Diepeveen die niet veel meer kon zeggen dat hij het probleem van het tekort aan Utrechtse woningen erkent en dat de gemeente Utrecht zo hard mogelijk doorbouwt om iedereen een plek onder de Dom te kunnen geven.

Nu is het tijd om een conflict in te brengen om het vuur in het programma verder op te poken: bij een nieuwbouwproject blijkt dat VolkerWessels de huurprijzen met 15% heeft verhoogd. Dat was niet afgesproken met de gemeente. Wethouder Diepeveen haalt schuldbewust de schouders op wanneer het Pointer-team hem hierover de oren wast. Wel kondigde hij zonder al te veel overtuiging dat de gemeente Utrecht de ontwikkelaar hierover bij de rechter zal dagen.

Het spannendste komt op het eind. Dan wordt ontwikkelaar VolkerWessels gebeld met de vraag waarom ze de starthuren tegen de afspraak in toch gaan verhogen. Het telefoonscript dat hierop volgde is één op één vergelijkbaar met het andere programma uit de stal van Van de Keuken. Namelijk Keuringsdienst van Waarde waar op dezelfde manier fabrikanten uitgebeld worden waarom er bijvoorbeeld bepaalde verboden stoffen in hun product zitten.

Voorlichters die weinig mogen zeggen worden met een gemene grijns door Van de Keuken gefileerd. ‘Hebbes’, zie ik hem ook hier denken. De voorlichtster van dienst bij VolkerWessels mag uiteraard van de directie niet zelf uitleggen waarom haar bedrijf voor het hekje is gedaagd door de gemeente. Het bekende nietszeggende voorlichtersjargon komt voorbij als ‘geen commentaar’, en ‘we gaan het niet via de media uitvechten’.

Begrijpelijk. Van de Keuken blijft echter doorzeuren als een hond die zijn bot niet wil afstaan. Bij het neerleggen van de hoorn verscheen er een soort van triomfantelijke blik bij hem van ‘mission accomplished’. Het beeld van een kapitalistische ontwikkelaar die alleen aan zijn eigen portemonnee denkt is hiermee onwrikbaar neergezet.

Reuze jammer. De voorlichting van VolkerWessels had in mijn ogen dit makkelijk kunnen tackelen door kort een algemeen verhaal te vertellen dat ‘vanwege de lange looptijd van projecten wij te maken hebben gekregen met gestegen kosten op allerlei terreinen en dat we het anders niet voor kunnen bouwen.’

Zoiets. Dan had Van de Keuken met lege handen gestaan en was er voor de positie van de ontwikkelaar meer begrip op te brengen. Voorlichters moeten daarom hierin worden getraind. Zo’n televisie-uitzending brengt het imago van een ontwikkelaar meer schade toe dan tientallen persberichten over succesvolle nieuwbouwprojecten kunnen compenseren.

Ed Groot schetst in het FD wel een zeer romantische tijd toen jongeren in de jaren tachtig van de vorige eeuw nog konden ‘kiezen’ voor een sociale huurwoning of voor premiekorting pp een koopwoning. Ook in de jaren na de rookbommen rond de kroning van Beatrix bestonden lange wachtlijsten voor huurwoningen. Mijn ouders moesten in 1976 voor hun eerste koopwoning in Bilthoven een hypotheek nemen met een (weliswaar volledig aftrekbare) rente van maar liefst 12%. Om die hypotheek te kunnen afsluiten nam de bank de gehele doopceel van mijn ouders door. Een hypotheek krijgen was een gunst.
Twintig jaar later, zo in de mid nineties, waait er bij de Nederlandse banken een andere wind. Een wind die afkomstig is van de grote zakenbanken in het VK en VS die erin slagen veel meer winst te maken dan met het aloude bankbedrijf van kort lenen en lang uitzetten waar we in ons land om bekend stonden. Nieuwe financiële instrumenten en massale geldschepping deden hun intrede. Accountmanagers van banken werden aangemoedigd om veel woninghypotheken aan de man of vrouw te brengen.

De onderlinge concurrentie in combinatie met de steeds lagere marktrente leidden tot een enorme kapitaalsinstroom waar niet tegen op viel te bouwen. Het gevolg zien we tot op de dag van vandaag: letterlijk huizenhoge woningprijzen. En Groot heeft gelijk: kapitaal kwam boven arbeid.

Dat valt niet snel terug te draaien. Ondanks de strengere hypotheekregels vanaf de eeuwwisseling stijgt elk jaar de totale hypotheeksom op de activazijde van de bankbalansen. Nu dankzij een niet te versmaden trigger: de almaar dalende marktrente. Zo blijft de maandelijkse hypotheeklast ‘draagbaar’. Gevolg: huizenprijzen blijven doorstijgen terwijl het aanbod aan geschikte huizen opdroogt, geheel volgens de oorzaken die Groot heeft aangekaart.

Wat staat ons te doen? De hypotheekmarkt valt kennelijk niet te sturen, dus is het zaak om te focussen op het vergroten van het woningaanbod. De terugkeer van een woningminister voor nationale regie in het nieuwe kabinet is één. Twee: een miljoen woningen zijn helemaal niet nodig. Fiscale stimulering om meer eenpersoonshuishoudens met elkaar te laten samenwonen kan wel eens meer zoden aan de dijk zetten evenals het afschaffen van de kostendelersnorm in de bijstand. Drie: opbrengst verhuurderheffing niet in een fonds maar terug naar de corporaties. Die weten precies waar nieuwe woningen moeten komen en geef ze ook de ruimte om middeldure huurwoningen te bouwen. Sociale huurwoningen zijn er al meer dan genoeg.